Bei einer Überleitung des bisher einzelkaufmännisch geführten Unternehmens des WEG-Verwalters in eine GmbH geht das Verwalteramt und der Verwaltervertrag auf die GmbH über, ohne dass es einer erneuten Verwalterwahl bedarf.

BGH, Urteil vom 02.07.2021; V ZR 201/20

Sachverhalt

Die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen Wohnungseigentümer haben im November 2014 eine natürliche Person zur WEG-Verwalterin bestellt, die die Hausverwaltung als einzelkaufmännisches Unternehmen führte. Während der Bestellungszeit gründete die WEG-Verwalterin eine GmbH, deren Geschäftsführerin sie neben einer weiteren Person wurde. Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde sodann durch die GmbH vorge­nommen, die zu einer Wohnungseigentümerversammlung einlud, in der der Beschluss gefasst wurde, den bestehenden Verwaltervertrag mit der GmbH zu verlängern. Ein Wohnungseigen­tümer griff diese Beschlussfassung mit der Beschlussanfechtungsklage an und argumentierte, dass mit der Beschlussfassung erstmalig die GmbH zur WEG-Verwalterin bestellt wurde und mangels Alternativangeboten keine ordnungsgemäße Beschlussfassung vorliege. Die übrigen Wohnungseigentümer vertraten die Auffassung, dass die Einholung von Alternativangeboten entbehrlich war, da lediglich eine Verlängerung des Verwaltungsvertrages und die Fortführung des Verwalteramtes Gegenstand der Beschlussfassung sei. Das mit der Beschlussanfech­tungsklage befasste Amtsgericht hat den Beschluss für ungültig erklärt und das mit der Berufung befasste Landgericht hält diese Entscheidung für zutreffend. Mit der Revision ver­folgen die übrigen Wohnungseigentümer den Klagabweisungsantrag weiter.

Entscheidung

Mit Erfolg! Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hebt das Berufungsurteil auf und weist die Beschlussanfechtungsklage ab. Der Senat bekräftigt zunächst die ständige Rechtsprechung, dass bei einer Verlängerung eines bestehenden Ver­waltungsvertrages und der erneuten Bestellung zum WEG-Verwalter grundsätzlich Alter­nativangebote nicht eingeholt werden müssen. Die hier streitgegenständliche Verwalterwahl konnte mithin grundsätzlich ohne Vorlage von Alternativangeboten vorgenommen werden, wenn die GmbH das Verwalteramt innehielt und den ursprünglich mit dem einzelkaufmännisch geführten Unternehmen geschlossenen Verwaltungsvertrag übernommen hatte. Der Bundes­gerichtshof bejaht dies und stellt darauf ab, dass die Überleitung des Verwalteramtes sowie des Verwaltervertrages sich bei Umwandlungsvorgängen nicht aus den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches oder des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmt. Maßgeblich sind vielmehr die Vorgaben des Umwandlungsgesetzes. Nach § 152 S. 1 Umwandlungsgesetz kann das von einem Einzelkaufmann betriebene Unternehmen, dessen Firma im Handelsregister eingetragen ist, zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft ausgegliedert werden. Mit der Ein­tragung der GmbH in dem Handelsregister geht sodann das Vermögen des einzelkauf­männischen Unternehmens im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die GmbH über. Von diesem Vorgang erfasst wird auch das Verwalteramt und der Verwaltervertrag. Lediglich höchstpersönliche Rechtsverhältnisse nehmen an diesem umwandlungsrechtlichen Vorgang nicht teil, das Verwalteramt und der Verwaltervertrag stellen indes keine höchstpersönliche Verbundenheit zwischen dem WEG-Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Der Bundesgerichtshof meint, dass bei der Bestellung einer natürlichen Person zum WEG-Verwalter nicht angenommen werden kann, dass es den Wohnungseigentümern gerade auf die Person als solche ankomme. Den Wohnungseigentümern wird es vielmehr regelmäßig darauf ankommen, einen fachkundigen Verwalter zu bestellen, dem sie die ordnungsgemäße Wahrnehmung der mit dem Amt verbundenen Aufgaben zutrauen. Das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Eignung und Befähigung des von ihnen ausgewählten Verwalters ist aber, wenn der Inhaber eines im Handelsregister eingetragenen kaufmännischen Unter­nehmens zum Verwalter bestellt wird regelmäßig nicht darauf gerichtet, dass dieser die Auf­gaben höchstpersönlich wahrnimmt. Das mit der Verwalterwahl ausgedrückte Vertrauen zielt vielmehr regelmäßig auf den von dem Verwalter geführten Geschäftsbetrieb und nicht auf die Person des Unternehmensinhabers. Da durch den Umwandlungsvorgang von dem einzelkauf­männischen Unternehmen zu der GmbH sich an dem Geschäftsbetrieb als solchen grundsätz­lich nichts ändert, ist die Überleitung des Verwalteramtes und des Verwaltervertrages auf die GmbH daher anzunehmen und nicht zu beanstanden.

Als etwaiges Korrektiv führt der V. Zivilsenat des BGH an, dass die Wohnungseigentümer für den Fall, dass der bisherige Unternehmensinhaber in der GmbH keinen hinreichenden Einfluss auf die Geschäftstätigkeit und die Art und Weise der Verwaltungspraxis nimmt, eine außer­ordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages und die Abberufung der GmbH von dem Verwalteramt gerechtfertigt sein kann.

Der BGH betont weiter, dass für die Fortführung des Verwalteramtes nunmehr die GmbH zur Wiederwahl anstand und damit die Einholung von Alternativangeboten entbehrlich blieb. Es entspricht zwar der ständigen Rechtsprechung, dass bei einer wesentlichen Veränderung der Grundlagen der WEG-Verwaltung grundsätzlich für die Verwalterwahl mit Alternativangeboten eine Auswahl den Wohnungseigentümern ermöglicht werden muss. Der hier gegebene umwandlungsrechtliche Vorgang stelle jedoch eine wesentliche Veränderung in der WEG-Verwaltung nicht dar, da der Rechtsträgerwechsel die WEG-Verwaltung als solche nicht berührt. Die Beschlussanfechtung für die Wiederwahl der WEG-Verwaltung erwies sich mithin als unbegründet.

Fazit

Auch der Vertrag über die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften und das Amt des WEG-Verwalters unterliegt der Relativität der Schuldverhältnisse. Die Wohnungseigen­tümer müssen grundsätzlich mit Rechtsnachfolgen leben und binden den WEG-Verwalter nicht höchstpersönlich. Sofern den Wohnungseigentümern die Veränderungen in dem Betrieb der WEG-Verwaltung nicht behagen, verbleibt die Berechtigung, das Verwalteramt zu beenden und den Verwaltervertrag zu kündigen, worauf der BGH in der erörterten Entscheidung zutreffend hinweist. Nach § 26 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz kann der Verwalter grund­sätzlich jederzeit abberufen werden und der Verwaltungsvertrag endet sodann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Unternehmerisch bleibt der WEG-Verwalter jedoch frei, sein Unternehmen fortzuentwickeln und auch Rechtsformwechsel durchzuführen, ohne dass hierdurch der Verwaltervertrag oder das Verwalteramt beeinträchtigt wird.