Beauftragt der Mieter für mehrere Wohnblöcke dasselbe Hauswartunternehmen, das für jeden Wohnblock eine gesonderte Abrechnung stellt, so darf er als Gesamtkostenposition in einer Betriebskostenabrechnung nur den für das jeweilige Gebäude in Rechnung gestellten Hausmeisterbetrag angeben.

BGH Urteil vom 09.10.2013; VIII ZR 22/13

Sachverhalt

Die Vermieterin macht einen Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 geltend. Die Abrechnung beinhaltet auch eine Betriebskostenposition „Hauswart“. Das Hauswartunternehmen ist von der Vermieterin für mehrere Wohnblöcke beschäftigt worden. Für die von der Mieterin bewohnte Gebäudeeinheit liegt eine separate Rechnung vor, mit der nur die Tätigkeiten für diese Gebäudeeinheit in Rechnung gestellt worden sind. Nur dieser Betrag erscheint in der Abrechnung. Der Mieter wendet die formelle Unwirksamkeit dieser Abrechnungsposition ein, weil die Abrechnung nicht für die gesamte Wirtschaftseinheit angefallenen Gesamtkosten ausweise.

Entscheidung

Die Vorinstanzen geben der Mieterin Recht. Die Vermieterin habe einen nicht aus der Abrechnung ersichtlichen Vorwegabzug vorgenommen. Der BGH hingegen sieht dies anders und gibt der eingelegten Revision statt. Die Abrechnung sei formell wirksam. Für die Hauswartkosten gelte: Wenn bereits ein Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für die jeweilige Wohneinheit (Block) erstelle, brauche der Vermieter „selbstverständlich“ nur den für den jeweiligen Block in Rechnung gestellten Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Es läge schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des Leistungserbringers für die abgerechnete Einheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergebe.

Praxistipp

Die Entscheidung folgt der Tendenz des BGH, die Anforderungen an die Formalien auch für Betriebskostenabrechnungen herabzusetzen. Die Entscheidung schafft im Hinblick auf die Gesamtkostenproblematik erhebliche Erleichterungen für die Vermieterseite. Dasselbe gilt für die Entscheidung des BGH vom 14.11.2012 – VIII ZR 41/12 – wonach der Vermieter die mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Dienste (z.B. für Gartenpflege und Hausmeister) als Eigenleistungen im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung umlegen kann. Danach dürfen Eigenleistungen nach fiktiven Nettokosten einer vergleichbaren Unternehmerleistung angesetzt werden. Der Vermieter kann durch ein Kostenangebot eines Fremdunternehmens mit entsprechender Leistungsbeschreibung die angesetzten Kosten darlegen und belegen.