Aufklärungsverpflichtung des Maklers

Die Aufklärungspflicht gebietet es dem Makler, den Auftraggeber über dasjenige aufzuklären, was unerlässlich ist, um ihn vor Schaden zu bewahren, sowie über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können.

OLG Oldenburg, Beschluss vom 08.04.2022; 14 U 6/22

Sachverhalt

Der beklagte Makler bietet eine Eigentumswohnung provisionspflichtig an. Im Exposé wird auf einen zu der Wohnung gehörigen „Pkw-Stellplatz“ hingewiesen.

Bei der Besichtigung mit dem Makler weist dieser den klagenden Käufer auf einen Stellplatz hin und erklärt, dass dies der der Wohnung zugeordnete Stellplatz sei.

Der der Wohnung zugeordnete Stellplatz ist jedoch an einem anderen Standort belegen. Auf dem vom Makler nachgewiesenen Stellplatz hatte ein Eigentümer der Verkäufergemeinschaft, der die Eigentumswohnung jahrelang bewohnte, über Jahre hinweg sein Fahrzeug abgestellt.

Der Makler hatte den Käufern Protokolle der Hausverwaltung übersandt, aus denen sich An­haltspunkte für eine andere Zuordnung der Stellflächen ergaben. Die Kläger hatten hinsichtlich des Stellplatzes keine Nachfragen und hatten auch im Kaufvertrag keine diesbezüglichen Rege­lungen mit den Verkäufern getroffen. Die Kläger machen Schadensersatz gegenüber dem Makler geltend.

Entscheidung

Das OLG führt aus, dass der Makler zu eigenen Nachforschungen nur verpflichtet ist, wenn dies vereinbart ist oder sich aus der Verkehrssitte ergibt. Eigenständige Angaben zum Objekt darf der Makler nur machen, wenn er über erforderliche Grundlagen verfügt. Der Hinweis im Exposé, dass zu der Wohnung ein Stellplatz gehört war richtig. Eine zum Schadensersatz verpflichtende Aufklärungsverletzung kann vorliegend nicht darin gesehen werden, dass der Makler den vom Miteigentümer regelmäßig über lange Jahre genutzten Stellplatz als den zur Wohnung gehörigen Stellplatz bezeichnet hat. Es handelte sich um den einzig freien Stellplatz. Der Miteigentümer der Wohnung war zum Besichtigungszeitpunkt aus der Wohnung ausgezogen. Der Makler war hinsichtlich dieser Gesamtumstände auch nicht gehalten, weitere Nachforschungen hinsichtlich des Stellplatzes zu betreiben. Die Kläger hatten Nachfragen zum Stellplatz nicht gestellt und zwar auch nicht, nachdem der Makler ihnen Protokolle zugesandt hatte, aus denen sich An­haltspunkte für eine andere Zuordnung der Stellplätze ergab.

Fazit

Schadensersatzklagen wegen behaupteter Aufklärungspflichtverletzungen des Maklers nehmen zu. Die Käufer können, wenn sie sich nicht im Kaufvertrag bestimmte Beschaffenheitsangaben bzw. Eigenschaften der verkauften Sache zusichern lassen und Arglist nicht vorliegt, Ansprüche gegenüber dem Verkäufer häufig nicht erfolgreich geltend machen. Es wird dann versucht, Schadensersatzansprüche aus dem Verhalten des Maklers zu begründen. Der Makler sollte sich bei seinen Angaben deshalb an die Verkäuferangaben halten. Wenn keine Verkäuferangaben vorliegen, sollte er sich konkrete Nachfragen des Käufers vom Verkäufer beantworten lassen bzw. deutlich machen, dass er insoweit Zusicherungen nicht machen kann.