Anforderungen einer Kündigung bei Untervermietung an Touristen (airbnb)

LG Hamburg, Urteil vom 06.05.2022; 334 S 35/20 (noch nicht rechtskräftig)

Sachverhalt

Mit der Klage wird die Räumung der Mietsache begehrt, nachdem das Mietverhältnis vom Ver­mieter fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt wurde. Die Mieter hatten ihre Wohnung über einen Zeitraum von jedenfalls 4 Jahren mindestens 42-mal über das Portal Airbnb ohne Erlaub­nis des Vermieters an Touristen überlassen. Vorherige Abmahnungen wurden nicht ausge­sprochen. Nachdem die klagende Vermieterin Kenntnis hiervon erlangt hatte, kündigte sie das Mietverhältnis wegen vertragswidrigen Gebrauches und erhebt Räumungsklage.

Das Amtsgericht weist die Klage ab und lässt den Räumungsanspruch der Klägerin an der fehlenden Abmahnung scheitern. Eine Entbehrlichkeit der Abmahnung verneint das Amts­gericht, weil keine sonstigen Umstände zu erkennen seien, die den Verstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung fehle, so das Gericht, dem Vertragsverstoß ohne vorherige Abmahnung das erforderliche Gewicht.

Entscheidung

Auf die Berufung der Klägerin hin hebt das Landgericht Hamburg die Entscheidung des Amts­gerichts auf und verurteilt die Mieter zur Räumung. Das Landgericht bejaht das berechtigte Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen einer nicht unerheb­lichen Pflichtverletzung. Die ordentliche Kündigung sei auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt. Die Mieter konnten angesichts des massiven Umfangs der Untervermietung ersichtlich nicht davon ausgehen, dass die Vermieter eine gewerbliche Untervermietung über airbnb hinnehmen würden, zumal die Parteien bereits 2014 einen Rechtsstreit im Zusammen­hang mit einer vom Vermieter zu Recht versagten Untermieterlaubnis geführt hatten.

Fazit

Die Ahndung von Pflichtverstößen wegen unerlaubter Untervermietung scheitert oft an dem Beweisproblem auf Vermieterseite. Gerade wenn der Mieter es darauf anlegt, dass die Unter­vermietung unentdeckt bleiben soll, muss der Vermieter konkret recherchieren, ob es sich tat­sächlich um einen dauerhaften Mieter oder nur um einen Besucher handelt.
Grundsätzlich sollte die Untervermietung vor Ausspruch einer Kündigung förmlich abgemahnt werden. Für die fristlose Kündigung sieht das Gesetz eine Abmahnung bereits vor. Bei der ordentlichen Kündigung verstärkt der anhaltende Verstoß nach Erteilung einer Abmahnung die erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung, auch wenn das in dem hier entschiedenen Fall aufgrund der Schwere der Vertragsverletzung nicht mehr erforderlich war.