Altlastenverdacht bei Grundstücksverkauf

Begründet die frühere Nutzung eines Grundstückes einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs.1 S.2 Nr.2 BGB auf, ohne das weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.

a) Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB.

b) Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstückes kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten – dem Verkäufer bekannten – Tatsachen hinzutreten, die den Alt­lastenverdacht erhärten.

c) Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast.

BGH, Urteil vom 21.07.2017; V ZR 250/15

Sachverhalt

Ein Kaufvertrag über mehrere, mit einem Gewerbepark bebaute Grundstücke enthält den Ausschluss der Haftung für Sachmängel mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist. Der Verkäufer hatte die Grundstücke von einem Hoch- und Tiefbauunternehmen 1989 erworben. Ihm war bekannt, dass in den 1960er bis 80er Jahren dort eine Asphaltmisch­anlage für Straßenbau und ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Der damalige Verkäufer hatte 1989 kaufvertraglich versichert, dass ihm Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien.

Der Käufer verlangt nunmehr vom Verkäufer wegen eines aufgrund der früheren Nutzung nach seiner Behauptung bestehenden Altlastenverdachtes Schadensersatz in Höhe der Wert­differenz zwischen dem Kaufobjekt im mangelfreien und im mangelbehafteten Zustand.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat die Klage abgewiesen und die Revision zugelassen.

Entscheidung

Der BGH weist den Rechtsstreit an das OLG zurück und führt aus, dass die frühere Nutzung objektiv einen Altlastenverdacht und damit einen Sachmangel begründe. Bestehe aufgrund der früheren Nutzung des Grundstückes ein Altlastenverdacht, stelle bereits dies regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Zwar sei nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlasten­verdächtig einzustufen. Wenn aber die frühere Nutzung die Gefahr erheblicher Schadstoff­belastungen begründe, stelle das einen offenbarungspflichtigen Altlastenverdacht dar.

Der beklagte Verkäufer könne sich nur insoweit auf den Ausschluss der Mängelhaftung im Kaufvertrag berufen, als er nicht arglistig im Sinne von § 444 BGB gehandelt habe. Verschweigt der Verkäufer aber eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenvertrag begründet, so handelt er objektiv arglistig im Sinne von § 444 BGB.

Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und er zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet.

Fazit

Der BGH sieht im möglichen offenbarungspflichtigen Altlastenverdacht, der verschwiegen wurde, den Anspruch auf den kleinen Schadensersatz begründet. Der Käufer kann den merkantilen Minderwert des Grundstückes geltend machen. Beweist der Käufer, dass die Grundstücke tatsächlich kontaminiert waren, ist auch diese Kontamination des Minderwertes mit einzubeziehen.