AirBnB: Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung bei zeitlich eingeschränkter Ferienwohnungsvermietung

VGH Bayern, Beschluss vom 24.03.2021; 12 ZB 19.369

Sachverhalt

Die Klägerin, eine in Teilzeit arbeitende Stewardess, ist Eigentümerin einer als Wohnraum genehmigten Zwei-Zimmer-Maisonette Wohnung in München. Aufgrund einer anonymen An­zeige, wonach sie „seit Jahren und das immer für Monate gegen gutes Geld ihre Wohnung hauptsächlich an reiche Araber“ vermiete, während sie „jedes Jahr für viele Monate auf der Welt unterwegs“ sei, leitete die Stadt München Ermittlungen im Hinblick auf die Zweckent­fremdung von Wohnraum ein, die ergaben, dass die die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung über die Vermietungsplattform AirBnB zur kurzfristigen Vermietung anbot. Die Stadt München untersagte daraufhin die kurzfristige Vermietung, wogegen die Klägerin Klage vor dem Verwaltungsgericht erhob. Es handle sich um ihre einzige Wohnung, die sie selbst bewohne, beruflich bedingt halte sie sich aber viel im Ausland auf und sei in dieser Zeit auf Vermietungseinnahmen angewiesen, da sie nur in Teilzeit arbeite. Sie habe die Wohnung im Jahr 2016 für insgesamt 93 Tage vermietet und sodann bis Juli 2017 an insgesamt 58 Tagen.

Entscheidungsgründe

Nachdem das Verwaltungsgericht die Klage zunächst abgewiesen hatte, hob der VGH Bayern die Nutzungsuntersagungsverfügung der Stadt München auf. Zur Begründung führte er an, überwiegende private Interessen überwögen das öffentliche Interesse an dem Zweckent­fremdungsverbot. Letzteres stelle einen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht in Verbindung mit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz dar. Auch spreche die Gefährdung der wirtschaft­lichen Existenz der Klägerin für einen Anspruch auf Genehmigungserteilung. Vor Allem bestehe kein öffentliches Interesse an dem Verbot, da die Wohnung ohnehin durch die Klägerin genutzt werde und dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehe. Das Zweckent­fremdungsrecht erlaube kein generalpräventives Vorgehen gegen Eigentümer. Bei einer Ver­mietung an wechselnde Nutzer für einen jährlich 8 Wochen im Jahr übersteigenden Zeitraum handle es sich nach dem Wortlaut der Zweckentfremdungssatzung zwar um eine Zweckent­fremdung, die im Rahmen der Prüfung eines Genehmigungsanspruchs anzustellende Inte­ressenabwägung gehe jedoch zugunsten der Klägerin aus.

Praxishinweis

Die nachvollziehbaren Ausführungen des VGH lassen sich weitestgehend auf das in Hamburg geltende Wohnraumschutzgesetz übertragen. Auch hier gilt eine Ferienwohnungsvermietung für mehr als 8 Wochen im Jahr als Zweckentfremdung von Wohnraum, gem. § 10 WSchG ist ebenfalls eine Abwägung des öffentlichen Interesses gegen die Privatinteressen der Wohnungseigentümer anzustellen. Ob die Hamburgische Verwaltungsgerichtsbarkeit dem bayerischen Beispiel folgt, bleibt zwar abzuwarten.