Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter

Eine von einem Bauträger in Allgeminen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertragesverwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Ams. 1 AGBG /jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.

BGH, Beschluss vom 12.09.2013; Az. VII ZR 308/12

Sachverhalt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft klagt gegen den Bauträger Gewährleistungsansprüche ein und verlangt u. a. Kostenvorschuss zur Beseitigung von Undichtigkeiten von Dächern der vom Bauträger erstellten Reihenhausanlage. Der Bauträger beruft sich u.a. auf Verjährung. Er hatte sich 2001 verpflichtet, die Wohnungseigentumsanlage zu erstellen. Die notariellen Erwerbsverträge wurden vor dem 01.01.2002 geschlossen. Die Erwerbsverträge enthalten gleichlautend folgende Regelung in Nr. V.3.: „Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt.“ Ob und wann das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde, ist streitig. Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage (mit Ausnahme von Umsatzsteuer) stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Revision nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde wird vom BGH zurückgewiesen.

Entscheidung

Der BGH führt aus, dass die Regelung in den Erwerberverträgen zu Nr. V.3. als AGB anzusehen und unwirksam ist. Diese Regelung benachteilige die Erwerber unangemessen. Als teilender Eigentümer hat der Bauträger die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen. Dabei kann der Eigentümer einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. So soll es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im vorliegenden Streitfall auch verhalten. Das begründet im Hinblick auf die Abnahme die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfährt. Aus diesem Grund hält nach nahezu einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Rechtslehre die Klausel der Inhaltskontrolle nicht Stand. Dem kann nach Auffassung des BGH auch nicht entgegen gehalten werden, dass eine Verflechtung des Bauträgers mit dem Verwalter unschädlich sei, wenn und sofern diese die Abnahme gewissenhaft vorgenommen habe. Auch die gesetzliche Möglichkeit des Widerrufs (§ 168 Satz 3 BGB) kompensiere die unangemessene Benachteiligung nicht. Diese Widerrufsmöglichkeit kann nach BGH schon deshalb leer laufen, weil das Klauselwerk nicht einmal sicherstellt, dass der Erwerber vom Abnahmetermin Kenntnis erhält.

Fazit

In der Vielzahl der Rechtsstreitigkeiten um die Frage der wirksamen Abnahme von Gemeinschaftseigentum verbessert diese Entscheidung die Rechtsstellung des einzelnen Wohnungseigentümers bzw., soweit der Gewährleistungsanspruch auf die WEG übertragen ist, die Stellung der Gemeinschaft gegenüber dem Bauträger. In einem Formularvertrag kann danach nicht wirksam eine Person mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums betraut werden, die im potentiellen Lager des Bauträgers steht. Damit sollen regelmäßig Verwalter ausscheiden, die vom Bauträger bestellt oder gar mit ihm persönlich identisch sind bzw. von ihm abhängig sind.