1. Kein Einladungsmangel liegt vor, wenn in der Einladung zur Eigentümerversammlung eine „Beschlussfassung zur Heizungserneuerung“ aufgeführt wird, der in der Versammlung gefasste Beschluss aber – zunächst nur – die Beauftragung eines Fachingenieurs als Vorbereitungsmaßnahme für die Erneuerung beinhaltet. 2. Der Beschluss, einen Fachingenieur zu beauftragen, erfordert nicht die Einholung von Vergleichsangeboten von mehreren Fachingenieuren.
LG Hamburg, Urteil 11.9.2013, Az. 318 S 20/13
Sachverhalt
In der Einladung zur Eigentümerversammlung heißt es: „Beschlussfassung über die Erneuerung der Heizung (Angebote erhalten Sie mit separatem Schreiben rechtzeitig vor der Versammlung)“. In der Eigentümerversammlung wird nach längerer Diskussion über die Möglichkeit der Installation unterschiedlicher Heizungssysteme beschlossen, dass ein Fachingenieur zu beauftragen sei, einen Zustandsbericht über die Heizungsanlage und Warmwasserspeicher zu fertigen und eine neue Heizungsanlage mit oder ohne neuen Warmwasserspeicher zu planen und dafür ein Leistungsverzeichnis zu erstellen. Der Kläger erhebt Anfechtungsklage mit der Begründung, mit der Beschlussfassung zur Bestellung eines Fachingenieurs sei aufgrund der Einladung nicht zu rechnen gewesen und die ungefähren Kosten für einen Fachingenieur hätten bei der Beschlussfassung bekannt sein müssen.
Entscheidung
Das Landgericht Hamburg bestätigt die Entscheidung des Amtsgericht Hamburg, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwalter entspreche und weist die Berufung zurück. An die Bezeichnung eines Beschlussgegenstandes in der Einladung zur Eigentümerversammlung dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Mit der vorliegenden Einladung sei den Wohnungseigentümern deutlich gemacht, worum es in der Eigentümerversammlung gehen solle. Soweit dann nach erfolgtem Meinungsaustausch zunächst die Beauftragung eines Fachingenieurs beschlossen sei, hätte dies die Wohnungseigentümer im Hinblick auf den Beschlussgegenstand in der Einladung nicht überraschen können. Dieser Beschluss bereite eine sachgerechte Beschlussfassung über die Heizungssanierung weiter vor. Die Einholung von Vergleichsangeboten für den zu beauftragenden Fachingenieur sei nicht erforderlich. Erweist sich die Einholung eines Gutachtens bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise als nützlich, entspricht die Beauftragung eines Fachingenieurs ordnungsgemäßer Verwaltung. Die mit der Einholung des Gutachtens verbundenen Kosten erfordern nicht zwingend die Einholung von Vergleichsangeboten. Selbst wenn Kosten einer vorbereitenden Begutachtung in Höhe von vom Kläger ohne weitere Begründung unterstellten 5.000,00 € entstünden, wären diese als Bestandteil der Kostenerneuerung insgesamt von nachrangiger Bedeutung und müssten als deren Bestandteil selbstverständlich und insoweit in einer Auswahl unter verschiedenen Vergleichsangeboten von den Wohnungseigentümern beschlossen werden.
Fazit
Zutreffend weist das Landgericht darauf hin, dass aus einer Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung keineswegs sämtliche Einzelheiten des zu fassenden Beschlusses zu ersehen sein müssen. Eine Beschlussfassung über die Beauftragung eines Fachingenieurs stellt sich als sachgerechte Beschlussfassung über die Heizungssanierung vor und ist demgemäß auch von der angekündigten Beschlussfassung der Heizungsanlage mit umfasst. Auch der Beschluss, einen Fachingenieur zu beauftragen ohne Vergleichsangebote einzuholen, entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Sachverständige sind in der Regel nicht bereit, aber unter Umständen auch nicht in der Lage, wegen des schwer abzuschätzenden Zeitaufwandes Angebote abzugeben. Da sie häufig nach Stundensätzen arbeiten, ist der finanzielle Aufwand überschaubar, insbesondere im Hinblick auf die Größenordnung des Neubaus einer Heizungsanlage.