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Zweckwidrige Nutzung von Teileigentum Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.

BGH, Urteil vom 8.05.2015; V ZR 178/14

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung
auch das Teileigentum im Souterrain zu. Das Teileigentum ist ausgewiesen in der
Teilungserklärung als “Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen,
Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum
”. Der beklagte Eigentümer vermietet diese
Einheit seit längeren Jahren als Wohnraum. 2007 werden die beiden oberen Wohnungen in
der Wohnungseigentumsanlage an den Kläger verkauft. Nach 2007 erfolgen im Souterrain
zwei Neuvermietungen. Der Kläger verlangt von der Beklagten die Unterlassung der Nutzung
der Souterrainfläche als Wohnraum.

Entscheidung

Der BGH bejaht die Voraussetzungen eines Unterlassungsanspruchs. Die Nutzung von
Nebenräumen zu nicht vorübergehenden Wohnzwecken ist nicht gestattet, wenn sie – wie hier
vorliegend – die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert. Der Unterlassungsanspruch
des Klägers ist nicht verjährt. Eine fortlaufende Nutzung wird als wiederholte Handlung
angesehen, die jeweils neue (nicht verjährte) Unterlassungsansprüche auslösen kann. Ob die
zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst erfolgt oder durch den Mieter ist
verjährungsrechtlich unerheblich.

Der BGH verneint weiter auch die Verwirkung des Anspruchs. Ein Recht ist verwirkt, wenn
sich der teilungserklärungswidrige Nutzer seines Sondereigentums wegen Untätigkeit der
anderen Wohnungseigentümer darauf einrichten darf, diese werden ihren
Unterlassungsanspruch nicht mehr geltend machen und deswegen die verspätete
Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. An diesem sogenannten Zeitmoment fehlt
es aber in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst. Da
vorliegend nach dem Jahr 2007 zwei Neuvermietungen erfolgten, stellt dies eine Zäsur dar.

Der vermietende Wohnungseigentümer setzte damit eine neue Willensentscheidung
hinsichtlich der zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben damit
Anlass für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch
wenn sie hiervon, etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis, Abstand genommen
haben. Der BGH lässt offen, ob die Verwirkung auch während eines lange andauernden
Mietverhältnisses eintreten kann bzw. ob und unter welchen Voraussetzungen ein lang
andauerndes Mietverhältnis einen Sonderrechtsnachfolger binden kann.

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