Zwangsversteigerung: Der Ersteher ist kein Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters

BGH, Beschluss vom 14.06.2012, VII ZB 48/10

Der Ersteher eines Grundstücks, das nach vorangegangener Zwangsverwaltung
zwangsversteigert worden ist, ist nicht Rechtsnachfolger des früheren Zwangsverwalters. Hat
der Verwalter gegen einen Mieter einen Titel auf Räumung und Herausgabe des der
Beschlagnahme unterliegenden Mietobjektes erstritten, kann der Ersteher die Erteilung einer
auf ihn laufenden vollstreckbaren Ausfertigung dieses Titels gemäß § 727 ZPO jedenfalls nach
der Beendigung der Zwangsverwaltung nicht verlangen.

Sachverhalt

In seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter über Wohnungseigentumseinheiten wird ein
Rechtsanwalt zum Zwangsverwalter bestellt. Dieser erwirkte gegen einen Mieter einen
rechtskräftigen Titel, mit dem dieser dazu verurteilt wurde, die Mietfläche heraus zu geben.
Im Zwangsversteigerungsverfahren wurde einem Interessenten durch gerichtlichen Beschluss
das Eigentum an der Wohnungseigentumseinheit zugeschlagen. Danach wurde die
Zwangsverwaltung aufgehoben. Der Erwerber der Wohnungseigentumseinheit beantragt die
Umschreibung des Räumungstitels auf ihn als Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters gemäß
§ 727 ZPO. Der Bundesgerichtshof lehnt die Erteilung einer Vollstreckungsklausel nach
§ 727 Abs. 1 ZPO in letzter Instanz ab.

Entscheidung

Rechtsnachfolger des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers ist derjenige, der
anstelle des im Titel genannten Gläubigers den nach dem Titel zu vollstreckenden Anspruch
selbst oder jedenfalls die Berechtigung erworben hat, den Anspruch geltend zu machen.
Beides treffe für den Erwerber hinsichtlich des für den Zwangsverwalter titulierten Räumungsund
Herausgabeanspruchs nicht zu. Denn der Zwangsverwalter leite seine Befugnis aus der
Rechtsposition des Eigentümers ab, dessen Rechte und Pflichten er in den Grenzen
wahrnehmen könne und müsse, die ihm durch die Erfordernisse einer ordnungsgemäßen
Verwaltung des beschlagnahmten Grundeigentums gesetzt sind. Er handelt von Amts wegen
im eigenen Namen und aus eigenem Recht, ohne selbst Eigentümer zu werden oder
Eigentumsrechte zu erwerben. Mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung erlöschen mithin die
Wirkungen der Beschlagnahme und die hieran geknüpften Befugnisse des Verwalters.

Fazit

Das der Ersteher eines Grundstücks, das nach vorangegangener Zwangsverwaltung
zwangsversteigert worden ist, nicht Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters ist und deshalb
nach Beendigung der Zwangsverwaltung nicht als Partei in einem vom Zwangsverwalter
gegen einen Grundstücksmieter geführten Rechtsstreit über die Bezahlung von
Mietzinsforderungen eintreten kann, hat der Bundesgerichtshof bereits vor Jahren entschieden
(BGH, Urteil vom 07.04.1978, V ZR 154/75). Die hier entwickelten Grundsätze, die der BGH
auch auf solche Mietforderungen anwendet, die bereits während der Dauer der
Zwangsverwaltung fällig geworden sind, gelten nach der Auffassung des BGH in seinem
Beschluss vom 14.06.2012 in gleicher Weise wie die Beantwortung der Frage, ob der Ersteher
des zwangsversteigerten Grundeigentums Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters ist und die
Umschreibung eines von diesem gegen Mieter des Versteigerungsobjektes erwirkten
Räumungstitels verlangen kann. Dafür besteht auch kein praktisches Bedürfnis, denn dem
Ersteher ist rechtlich die Möglichkeit eröffnet, die Räumung und Herausgabe der
innegehaltenen Räume im Wege der Zwangsvollstreckung zu betreiben und zwar aus dem
Zuschlagsbeschluss.