Zur Laufzeit eines Allein-Auftrages Ist im Makler-Alleinauftrag eine unbegrenzte Laufzeit vorgesehen, ist diese Regelung unabhängig davon, ob es sich um einen Formularvertrag handelt oder um eine Individualvereinbarung, unwirksam. Folge der Teilunwirksamkeit ist ausnahmsweise nicht die Gesamtunwirksamkeit des Vertrages, sondern eine Reduktion auf eine nach billigem Ermessen angemessene Dauer. Diese kann bei sechs Monaten liegen.

LG Hamburg, Urteil 20.01.2012, Az. 304 O 241/11

Sachverhalt

Der Verkäufer unterschreibt am 03.01.2008 einen Makler-Allein-Auftrag, in dem es wie folgt
heißt: „Der Allein-Auftrag läuft bis zum endgültigen Verkauf des Objektes und ist zeitlich
unbegrenzt.“ Der Verkäufer kündigt den Auftrag am 30. März 2010 und verkauft danach das
Objekt. Der Makler hält die Kündigung des Alleinauftrages für unwirksam und behauptet, für
den Verkauf mitursächlich tätig geworden zu sein. Er habe das Objekt durch seine
Bemühungen, die Erbauseinandersetzung der Verkäufer zu fördern, um das Grundstück
überhaupt verkäuflich zu machen, erst möglich gemacht.

Entscheidung

Landgericht Hamburg weist die Provisionsklage ab. Das Gericht geht davon aus, dass der
Auftrag durch Zeitablauf beendet wurde. Zwar sei in dem Vertrag eine unbegrenzte Laufzeit
bis zum Verkauf vorgesehen. Eine Bestimmung über die unbegrenzte Dauer von
Maklerverträgen, von denen die Parteien sich faktisch nicht lösen können, sei jedoch wegen
der dem Rechtsgefühl aller billig und gerecht Denkenden widersprechenden Knebelung
unwirksam. Das gelte auch unabhängig davon, ob eine solche Bestimmung der AGB-Kontrolle
unterliege oder ob sie Teil einer Individualvereinbarung sei, da die Unwirksamkeit schon aus §
138 Abs.1 BGB folge. Folge der Teilunwirksamkeit sei aber ausnahmsweise nicht die
Gesamtunwirksamkeit des Vertrages, sondern – den Interessen der Vertragspartner
entsprechend – eine Reduktion auf eine nach billigem Ermessen angemessene Dauer. Für die
Bestimmung dieser Dauer seien die jeweiligen Umstände des Einzelfalles entscheidend. Vor
dem Hintergrund, dass ein verkaufswilliger Eigentümer eines Grundstücks dieses in der Regel
zeitnah verkaufen möchte, gehe das Oberlandgericht Hamm (NJW 1966, 887) von einer
regelmäßig angemessenen Dauer eines Maklerauftrages von sechs Monaten aus. Dem schließt
sich das Landgericht Hamburg an und führt aber weiter aus, dass bei besonders großen
Grundstücken oder bei Umständen, die den Verkauf erschweren, die angemessene Dauer in
Ausnahmefällen auch einen längeren Zeitraum abdecken könne.

Da unabhängig von einem wirksamen Maklervertrag der Makler aber eine mitursächliche
Tätigkeit am Kaufvertragsabschluss vorliegend nicht darzulegen vermochte, war die Klage
abzuweisen.

Fazit

Eine Bindung im Maklervertrag bis zum Erfolgseintritt ist unzulässig. Da im Einzelfall aber
Hindernisse entgegenstehen können, gibt es für die Laufzeit bei Alleinaufträgen keine
Regelfrist. Handelt es sich um einen üblichen Grundstücksverkauf ohne besonders notwendige
Vorarbeiten oder Schwierigkeiten, wird entsprechend Oberlandesgericht Hamm und
Landgericht Hamburg von einer halbjährlichen Laufzeit auszugehen sein.