Zur Frage eines fristlosen Kündigungsrechtes des Verwaltervertrages bei Verkauf des Hauses

(HansOLG Hamburg, Urteil 15.10.2010 – Az. 14 U 141/10)

Sachverhalt

Der Verwalter macht für das Jahr 2009 Verwaltergebühren in Höhe von 14.704,36 € geltend.
Zwischen den Parteien war ein Hausverwaltervertrag abgeschlossen mit einer Kündigungsfrist
von sechs Monaten zum Jahresende. Ende 2008 verkaufte die Beklagte das Objekt und
kündigte aus diesem Grunde das Vertragsverhältnis fristlos zum Jahresende 2008. Das
Landgericht Hamburg hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der klagenden
Verwalterfirma wurde das landgerichtliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben.

Entscheidung

Das Hanseatische Oberlandesgericht verneint das Vorliegen eines außerordentlichen
Kündigungsgrundes gemäß § 627 BGB. § 627 BGB lasse eine fristlose Kündigung bei
Vertrauensstellung zu, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete Dienste höherer Art zu
leisten hat und in einem dauernden Dienstverhältnis mit festen Bezügen steht. Das OLG führt
in seinen Urteilsgründen aus, dass es sich bei der Hausverwaltung grundsätzlich nicht um
Dienste höherer Art handele, die aufgrund eines „besonderen Vertrauens“ übertragen werden.
Es handele sich in der Regel um ein Dienstverhältnis mit festen Bezügen, so dass eine
Kündigungsmöglichkeit gemäß § 627 BGB ausscheide.

Ein Dienstverhältnis wie der Verwaltungsvertrag könne deshalb gemäß § 626 BGB fristlos nur
gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Die Veräußerung eines Grundstückes
stellt nach Auffassung des Hanseatischen OLG keinen wichtigen Grund dar. Es gelte der
Grundsatz, dass geschlossene Verträge zu halten seien. Die beklagte Verkäuferin könne sich
deshalb auch nicht darauf berufen, dass es ihr unzumutbar gewesen sei, Zahlungen zu
leisten, obwohl sie von der Verwalterin keine Gegenleistungen erhalte. Bei der Abwägung des
§ 626 BGB gehe es nicht darum, ob die Fortzahlung des Honorars ohne Gegenleistung
zumutbar sei, sondern vielmehr darum, ob es der Beklagten zumutbar gewesen sei, die
Dienste der Klägerin weiter in Anspruch zu nehmen bzw. durch ihre Rechtsnachfolgerin in
Anspruch nehmen zu lassen. Die klagende Verwalterin hatte zuvor angeboten, auch für die
Rechtsnachfolgerin verwaltend tätig zu werden bzw. den Verwaltervertrag gegen eine
Entschädigung aufzuheben. Es könne – so das OLG – wegen der herrschenden
Vertragsfreiheit der Klägerin auch nicht vorgehalten werden, dass sie die Bruttosoll-Miete als Berechnungsgrundlage im Vertrag vereinbart habe. Auch der Satz von 5 % ist nach
Auffassung des Gerichtes nicht unangemessen.
Da im übrigen die Klägerin in ihrer Klage bereits Abschläge für ersparte Aufwendungen in
Höhe von pauschal 20 % vorgenommen habe, war der Klage stattzugeben.

Fazit

Die vom Hanseatischen OLG vertretene Auffassung, dass der Hausverwalter keine Dienste
„höherer Art“ leistet, ist in der Rechtsprechung umstritten: Teilweise wird – mit guten
Argumenten – die Auffassung vertreten, die Hausverwaltungstätigkeit sei ein Dienst höherer
Art (vgl. u.a. LG Berlin, 24.06.2004). Da jedoch die Vorschrift des § 627 BGB dann nicht zur
Anwendung kommt, wenn feste Bezüge vereinbart sind, wie dies in der Regel bei
Hausverwalterverträgen der Fall ist, kommt die Vorschrift des § 627 BGB nicht zur
Anwendung. Die fristlose Kündigung kann vielmehr nur erfolgen, wenn ein wichtiger Grund
gemäß § 626 BGB vorliegt.