Zur Abgrenzung der Verordnung über die Grundsätze für die Vermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV)
– zur „Methode Koch“ bei Wertminderung des Grundstücks.
Auch wenn ein Gehölz oder ein Baum nicht zerstört, sondern nur beschädigt wird
(hier: Thujenabpflanzung) kann die dadurch entstandene Wertminderung des
Grundstücks im Grundsatz nach der „Methode Koch“ berechnet werden. Die
Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 stehen
dem nicht entgegen.
BGH, Urteil vom 25.01.2013, Az. V ZR 222/12
Sachverhalt
Kläger und Beklagter sind Eigentümer angrenzender Grundstücke. Auf dem Grundstück des
Klägers steht auf einer Länge von 15 Metern eine über sieben Meter hohe Thujenabpflanzung.
An den Bäumen nahm der Beklagte ohne Einwilligung des Klägers nicht fachgerechte
Stämmlings- und Astkappungen vor. Die Thujen sind dadurch dauerhaft verstümmelt, der
optische Eindruck des klägerischen Grundstücks nicht unerheblich beeinträchtigt. Der Kläger
verlangt Schadensersatz für die Kosten der Sofort- und Nachbehandlung durch einen Gärtner
und für die bleibende Wertminderung der Abpflanzung. Im Revisionsverfahren geht es nur
noch um den Schadensersatz aufgrund der Wertminderung.
Entscheidung
Der BGH bestätigt die auf sachverständige Beratung getroffene Entscheidung des
Landgerichts, wonach je nach Ausmaß der Schäden der zu ersetzende Betrag teils auf 50 %,
teils auf 10 % des Zeitwerts der Bäume festzusetzen ist. Für die Berechnung des Schadens
sei, so der BGH, die Wertminderung der Grundstücke maßgeblich. Ein Wertvergleich des
Grundstücks habe einerseits mit verstümmelter und andererseits mit intakter
Thujenbepflanzung zu erfolgen. Die danach entstehende Wertminderung sei nach der
„Methode Koch“ zu ermitteln. Der BGH führt aus, dass zwar grundsätzlich bei Beschädigung
einer Sache – vorliegend des Grundstückes – Schadensersatz durch Wiederherstellung oder
durch Ersatz des hierfür erforderlichen Geldbetrages zu leisten sei. Eine Ersatzbeschaffung der
Thujen sei allerdings gemäß § 251 Abs.2 BGB ausgeschlossen, weil sie mit
unverhältnismäßigen Kosten verbunden wären. Die Entfernung oder Zerstörung von Gehölzen
könne auch dann zu einer Wertminderung des Grundstückes führen, wenn sich dessen
Verkaufswert nicht verändert. Die Wertminderung könne nach der „Methode Koch“ berechnet
werden. Bei dieser Methode handele es sich um ein modifiziertes Sachwertverfahren. Der
Wertverlust werde bestimmt, in dem die für die Herstellung des geschädigten Gehölzes bis zu
seiner Funktionserfüllung erforderlichen Anschaffungs-, Pflanzungs- und Pflegekosten sowie
das Anwachsrisiko berechnet und kapitalisiert werden. Der BGH bejaht ausdrücklich, dass die
„Methode Koch“ geeignet sei, auch in Fällen der Teilschädigungen den Minderwert zu
errechnen. Das Sachwertverfahren sei eine von mehreren, im Grundsatz gleichrangigen
Methoden zur Ermittlung des Grundstückwertes. Maßgeblich sei bei einem Gehölzschaden der
Vergleich zwischen dem Zustand des konkreten Grundstücks vor und nach dem Eintritt des
Schadensereignisses. Diese Differenz könne im Regelfall nicht durch das Vergleichs- und
Ertragswertverfahren, sondern nur durch ein auf die spezielle Fragestellung zugeschnittenes
Sachwertverfahren bemessen werden, dazu diene die „Methode Koch“. Die
Immobilienwertvermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 stehe der Schadensberechnung
nach der „Methode Koch“ nicht entgegen. Allerdings zählten Bäume und Grünpflanzen danach
zu den „sonstigen Anlagen“, die in der Regel im Bodenwert enthalten sein sollten. Der
Sachwert bestimme sich nur anhand der „nutzbaren baulichen Anlagen“ und dem Bodenwert.
Diese VO sei auf den hier erforderlichen Vergleich eines konkreten Grundstücks vor und nach
einem Schadensereignis aber nicht zugeschnitten. Würde sie der Schadensberechnung bei
einer Beschädigung von Gehölzen zugrunde gelegt, hätte dies zur Folge, dass der
Grundstückswert unabhängig von dem Ausmaß der Beschädigung regelmäßig unverändert
bliebe.
Fazit
Vielfach wurde in Rechtsprechung und Kommentaren bei Teilschädigung von Gehölzen und
Bäumen davon ausgegangen, dass die „Methode Koch“ nicht anwendbar sei, weil sie zu
unangemessenen Forderungen führen könne. Mit seiner Entscheidung hat der BGH nunmehr
diese Streitfrage im Sinne einer Anwendbarkeit der „Methode Koch“ bei Teilschädigungen
begründet und bejaht.