Zum Zustandekommen des Maklervertrages

BGH, Urteil 07.07.2016 – Aktenzeichen: I ZR 30/15

1. Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein
   eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines
   Maklervertrages. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den
   Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Vertragsschluss
   erfolgt in einem derartigen Fall nicht erst, wenn der Kaufinteressent den
   Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt.
2. Ist die Übersendung des Exposés per e-mail erfolgt und hat der Kaufinteressent den Besichtigungstermin fernmündlich vereinbart, ist der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen. Für auf diese Weise zustande gekommenen Maklerverträge bestand nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts, wenn der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems abgeschlossen wurde.
3. Ein Immobilienmakler nutzt ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem, wenn er auf einem Onlinemarktplatz (hier: „ImmobilienScout24“) von ihm vertriebene Immobilien bewirbt, den Kontakt zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg herstellt und der Vertrag in dieser Weise zustande kommt. Es kommt nicht darauf an, dass die Durchführung eines solchen Maklervertrages nicht auf elektronischem Wege erfolgt.
4. Das Widerrufsrecht bei vor dem 13. Juni 2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Maklerverträgen erlischt mit Ablauf des 27. Juni 2015, wenn der Makler den Verbraucher über das Widerrufsrecht nicht belehrt hat.
5. Hat der Makler den Verbraucher nicht darauf hingewiesen, dass er nach einem erklärten Widerruf Wertersatz für bereits erbrachte Dienstleistungen zu leisten habe, steht ihm hierfür kein Wertersatzanspruch gemäß § 312e Abs. 2 BGB a.F. zu.

Sachverhalt

Der klagende Makler warb im Internetportal für den Verkauf eines Einfamilienhauses. In der Anzeige war darauf hingewiesen, dass der Käufer Provision bei Ankauf zu zahlen habe. Allerdings stand in einer weiteren Rubrik in der Anzeige, dass eine Käufer-Maklerprovision nicht verlangt werde. Der Beklagte meldete sich über das Kontaktformular per e-mail bei dem Makler und bat um weitere Informationen. Der Makler übersandte daraufhin dem Beklagten ein Exposé, das einen Hinweis auf die vom Käufer zu zahlende Provision enthielt. Der Beklagte bestätigte telefonisch den Eingang des Exposés und bat um einen Besichtigungstermin. Er besichtigte mit dem Makler das Objekt und schloss den Kaufvertrag ab. Eine Widerrufsbelehrung hatte der Beklagte nicht erhalten. Der Beklagte weigerte sich, die Provision zu zahlen und widerrief den Maklervertrag. Das Landgericht Itzehoe und das Oberlandesgericht Schleswig verurteilten den Beklagten zur Zahlung der Provision.

Entscheidung

Der BGH weist die Klage ab. Der BGH bestätigt zwar, dass ein Maklervertrag geschlossen wurde, der Makler eine Tätigkeit erbracht habe, die mitursächlich für den Kaufvertragsabschluss war. Da aber eine Widerrufsbelehrung fehlte, konnte nach Auffassung des BGH der Beklagte wirksam den Widerruf erklären.
Zum Zustandekommen des Maklervertrages führt der BGH aus, dass der Makler und der Beklagte durch konkludentes Verhalten den Vertrag geschlossen hatten. Das Angebot auf Abschluss des Maklervertrages lag noch nicht in der Internetanzeige. Diese ist lediglich eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots. In der e-mail des Beklagten lag ebenfalls kein schlüssiger Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages. Weist der Makler schon im Internetinserat allerdings eindeutig auf die zu zahlende Provision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, so kann der Makler, wenn der Interessent sich hierauf meldet, von einem Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages ausgehen. Da vorliegend der Provisionshinweis des Maklers in der Internetanzeige aber widersprüchlich war und dort zum einen Käuferprovision gefordert wurde, es aber weiter hieß, dass keine Provision für den Käufer anfalle, ist in der Bezugnahme des Beklagten auf diese Anzeige noch kein Angebot auf Abschluss des Maklervertrages zu sehen. Mit der Übersendung des Exposés hat der Makler dann das Angebot auf Abschluss des Maklervertrages gemacht, da in diesem Exposé unmissverständlich auf die Provisionsforderung hingewiesen wurde. Dadurch, dass der Beklagte um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bat, hat er das Angebot des Maklers angenommen. Dem könne nach BGH auch nicht entgegengehalten werden, dass mit der Bitte um einen Besichtigungstermin noch keine Maklerleistung in Anspruch genommen und deshalb erst bei Durchführung der Besichtigung der Maklervertrag zustande komme. Der BGH betont in diesem Zusammenhang vielmehr, dass dadurch dass der Beklagte in Kenntnis der Provisionsforderung des Beklagten bat, einen Besichtigungstermin zu organisieren, die schlüssige Erklärung des Beklagten lag, die Dienste des Maklers in Anspruch zu nehmen und damit das Vertragsangebot des Maklers anzunehmen. Da der Makler dem Beklagten den Verkäufer benannte und eine Besichtigung durchführte, hat er Maklerleistungen erbracht und damit die Provision grundsätzlich verdient. Dass die Klage dennoch abgewiesen wurde, folgt aus der fehlenden Widerrufsbelehrung und des durch den Beklagten erklärten Widerruf des Maklervertrages.

Fazit

Die Entscheidung enthält erstmals in wünschenswerter Klarheit die höchstrichterlichen Ausführungen zum Zustandekommen des Maklervertrages. Enthält die Internetanzeige eine klare Provisionsforderung und meldet sich daraufhin ein Interessent und bittet um Besichtigung oder Benennung des Verkäufers oder um Übersendung von Unterlagen, ist damit der Maklervertrag konkludent zustande gekommen. Es bleibt dann erst weiter zu prüfen, ob und welche Leistungen, nämlich Nachweis oder Vermittlung, der Makler erbracht hat, um den Provisionsanspruch entstehen zu lassen. Die Entscheidung des BGH, dass der Provisionsanspruch wegen der fehlenden Widerrufsbelehrung entfiel, erging nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. in Verwendung mit § 355 BGB a.F. Fehlt es gänzlich bei einem Verbrauchervertrag an der Widerrufsbelehrung, war sowohl nach altem Recht, wie aber auch nach neuem Recht gemäß § 355 BGB der Widerruf des Maklervertrages statthaft, so dass damit der Provisionsanspruch entfallen konnte.