Wohnungseigentümerversamlung: Muss auch der Bauträger als Noch- Eigentümer geladen werden?

(OLG Hamm, 10.5.2007 – 15 W 428/06 – ZMR 2007, 712)

Sachverhalt

Ein Bauträger errichtet eine Wohnanlage mit 6 Eigentumswohnungen.
Alle Wohnungen werden schnell verkauft. Die Wohnungsgrundbücher werden
angelegt und die Auflassungsvormerkungen für die Käufer ins Grundbuch
eingetragen. Die Wohnungen werden an die Käufer übergeben. Bei 5 Wohnungen
erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bei der sechsten Wohnung steht
die Eigentumsumschreibung noch aus, weil der Käufer eine mangelhafte
Bauausführung beanstandet und deshalb den Kaufpreis nicht vollständig zahlt. Der
Bauträger verlangt vom Verwalter, zu den Eigentümerversammlungen geladen zu
werden, weil er ja noch als Eigentümer der sechsten Wohnung im Grundbuch
eingetragen ist.

Rechtlicher Hintergrund

Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft liegt
vor, wenn neben dem umwandelnden Eigentümer (z.B. Bauträger) mindestens ein
Käufer durch Auflassungsvormerkung im neu angelegten Wohnungsgrundbuch
geschützt ist und seine Wohnung in Besitz nimmt. Es ist umstritten, ob neben dem
werdenden Eigentümer auch der weichende Bauträger noch zu Versammlungen zu
laden ist und dort auch abstimmen darf.

Was sagt das Gericht?

Der Verwalter muss den Bauträger nicht laden. Zwar sind
grundsätzlich alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zur
Wohnungseigentümerversammlung zu laden.. Hier ist aber zu berücksichtigen, dass
es sich um eine sog. werdende Eigentümergemeinschaft handelt. Der werdende
Eigentümer hat alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Daher sind nur
diejenigen Eigentümer zur Versammlung zu laden, die die Gemeinschaft „faktisch in
Vollzug gesetzt haben“, nicht aber der noch im Grundbuch stehende Bauträger. Der
Käufer der sechsten Wohnung behält seinen Status als werdender Eigentümer auch
dann, wenn die anderen Käufer schon als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
sind. Das folgt aus dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Praxishinweis

Eine verwalterfreundliche Lösung! Denn wenn nur der „werdende“
Eigentümer anwesend ist, stellt sich nicht die Frage, welche Partei (werdender
Eigentümer oder/und Bauträger) nun das Antrags-, Rede- und Stimmrecht hat. Die
zugrunde liegende Streitfrage ist aber erst dann dauerhaft gelöst, wenn der BGH
entschieden hat.