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Wohnungseigentümer darf eigene Kellerräume als Wohnung nutzen

1. Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in seinem Sondereigentum stehende Kellerräume als Wohnräume auszubauen, wenn die Teilungserklärung jedem Eigentümer erlaubt, die Zweckverwendung seiner Räume zu ändern. Bezeichnungen wie „Hobbyraum“ oder „Keller“ im Aufteilungsplan sind in diesem Fall nur unverbindliche Nutzungsvorschläge.

2. Sofern Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegenstehen, ist es dem Wohnungseigentümer nicht verwehrt, seine Wohnung faktisch in zwei selbstän­dige Einheiten zu unterteilen.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.10.2016; 9 U 14/15

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die in vier Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden sind, gehören zu dem Sondereigentum an den Wohnräumen nach der Teilungserklärung auch bestimmte Keller­räume, die jeweils den einzelnen Wohnungen zugeordnet sind. In § 5 der Teilungserklärung wird die Nutzung der zum Sondereigentum gehörenden Räume wie folgt festgelegt: „Die Bezeichnung einer Zweckverwendung der Räume im Aufteilungsplan ist nicht dinglicher Inhalt des Sondereigentums. Das heißt, jeder Eigentümer kann die Zweckverwendung seiner Räume ändern. Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung der Wohnungen ist nur gestattet, soweit das gegenüber einer Wohnnutzung keine größere Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer oder des Gemeinschaftseigentums mit sich bringt. Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung einer Wohnung bedarf in jedem Fall der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Verwalters, die auch aus wichtigem Grund versagt werden kann.“ Zu der Wohnung Nr. 4 gehören u.a. zwei Räume im Untergeschoss, die teilweise als „Keller“ und als „Hobbyraum“ bezeichnet werden. Der beklagte Eigentümer ließ in diesen Räumen Küche, Bad und Toilette einbauen und ver­mietete die Räume an eine Mieterin. Diese vermietete die ihr überlassenen Räume zumindest zeitweise als Ferienwohnung. Die klagenden Wohnungseigentümer erhoben Feststellungsklage mit dem Ziel, festzustellen, dass eine regelmäßige Nutzung der Räume als „eigenständige Wohnung“ unzulässig sei. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Entscheidung

Die vom Beklagten eingelegte Berufung gegen diese Entscheidung hat Erfolg. Das OLG Karls­ruhe führt aus, dass nach § 5 der Teilungserklärung die Miteigentümer sämtliche, zu ihrem Sondereigentum gehörenden Räume „zu Wohnzwecken“ nutzen dürfen, unabhängig davon, ob der Aufteilungsplan Bezeichnungen einer Zweckverwendung für bestimmte Räume enthält. Solche Bezeichnungen im Aufteilungsplan sind nur im Sinne von unverbindlichen Nutzungs­vorschlägen zu verstehen. Soweit die Rechtsprechung aus der Bezeichnung „Hobbyraum“ eine verbindliche Nutzungsbeschränkung abgeleitet hat, waren die maßgeblichen Teilungser­klärungen nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar. Die vorliegende Teilungserklärung enthält in § 5 Einschränkungen nur für „berufliche oder gewerbliche Nutzung“. Daraus ergibt sich kein Hindernis, die Räume als selbständige Wohnung zu nutzen. Ohne Bedeutung ist auch, dass der Beklagte die Wohnung faktisch in zwei selbständige Wohnungen aufgeteilt hat, so dass sich in dem Anwesen jetzt statt vier Wohnungen fünf Wohnungen befinden. Eine Beschränkung, die Wohnung zu unterteilen, findet sich in der Teilungserklärung nicht. Der einzelne Wohnungseigentümer kann grundsätzlich seine Wohnung in zwei Einheiten unter­teilen, so lange für beide Wohnungen der Charakter der Wohnnutzung erhalten bleibt.

Fazit

Der vorliegenden Entscheidung liegt eine besondere Regelung in der Teilungserklärung zugrunde. Während in der Regel die Festlegung als Wohnung oder Teileigentum verbindlich als notwendiger Teil des dinglichen Begründungsaktes von Wohnungseigentum und Teil­eigentum gesehen wird, stellt die vorliegende Teilungserklärung es in das Belieben der Wohnungseigentümer, die Zweckverwendung ihrer Räume zu ändern. Die Zweckverwendung der Räume soll vorliegend nach der Teilungserklärung gerade nicht dinglicher Inhalt des Sondereigentums sein. Eine so weit gehende Regelung in einer Teilungserklärung dürfte eine Ausnahme sein. Die Teilungserklärung enthält nur Einschränkungen für eine „berufliche oder gewerbliche Nutzung“. Daraus ergibt sich aber kein Hindernis, die Räume im Untergeschoss als „eigenständige“ Wohnung zu nutzen. Es spielt auch keine Rolle, ob diese Räume vermietet werden, da auch die Vermietung einer Wohnung keine „gewerbliche“ Nutzung im Sinne der Teilungserklärung darstellt und zwar auch dann nicht, wenn die Wohnung als Ferienwohnung vermietet wird.

Soweit mithin nicht eine derart erweiternde Regelung in der Teilungserklärung aufgenommen ist, wird es dabei bleiben, dass entscheidend die Einordnung als Wohnungseigentum oder

Teileigentum im Grundbuch ist. Eine Zweckänderung durch den einzelnen Wohnungseigen­tümer ist dann nicht zulässig, sofern nicht der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung von den anderen Wohnungseigentümern verlangen kann.

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