Wohnungs- oder Gewerbenutzung: Was gilt bei widersprüchlichen Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?

(OLG München, Beschl. v. 25.4.2007 – 32 Wx 137/06)

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentumsanlage werden die unteren drei Geschosse gewerblich und die oberen Geschosse als Wohnungseigentum genutzt. Die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung bestimmt: „Zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in den dem Sondereigentum unterliegenden Räume ist der Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt. Ausgenommen hiervon sind die Sondereigentumseinheiten im Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss, die jederzeit gewerblich genutzt werden dürfen.“ In der Teilungserklärung wird das 2. OG als „Büro“ und in einem späteren Nachtrag als „Praxis“ ausgewiesen.

Der Eigentümer des 2. OG möchte diese Praxisräume als Wohnung nutzen. Er beantragt in
der Wohnungseigentümerversammlung, die Gemeinschaft solle dieser Nutzungsänderung
zustimmen. Die Eigentümer lehnen aber ab.

Rechtlicher Hintergrund

Auch aus der Teilungserklärung kann sich eine Beschränkung der Nutzung des Sondereigentums ergeben. Sie hat dann den Charakter einer Vereinbarung. Die Bezeichnung als „Teileigentum“ beispielsweise schließt den Gebrauch dieser Räume zu Wohnzwecken grundsätzlich aus.

Was sagt das Gericht?

Das OLG München gibt dem Eigentümer des 2. OG Recht. Er darf die
Einheit als Wohnung nutzen. Der ablehnende Eigentümerbeschluss war nicht nur aufzuheben,
sondern er ist sogar nichtig, weil die Wohnungseigentümer über die Frage der Wohnnutzung
überhaupt nicht hätten abstimmen dürfen. Für die Wohnanlage ist die Nutzung des
Sondereigentums nach Ansicht des OLG München ausschließlich durch die
Gemeinschaftsordnung – und nicht durch die Teilungserklärung – geregelt. Diese besagt
nämlich, dass die drei unteren Einheiten jederzeit gewerblich genutzt werden dürfen, während
es für die übrigen Einheiten hierzu der Zustimmung des Verwalters bedarf. Damit ist der
Gemeinschaftsordnung „eindeutig“ zu entnehmen, dass eine Wohnnutzung für alle
Sondereigentumseinheiten genehmigungsfrei ist, eine gewerbliche Nutzung dagegen nur für
die drei unteren Geschosse.
Daran ändert auch die Bezeichnung der Einheit in der Teilungserklärung als „Büro“ oder
„Praxis“ nichts. Denn es gilt die allgemeine Vermutung, dass die Gebrauchsregelungen in der
Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung vorgehen; zumindest dann, wenn das
Grundbuch, wie im vorliegenden Fall, ausdrücklich zwischen der Teilungserklärung und der
Gemeinschaftsordnung unterscheidet.

Praxishinweis

Es kommt in der Praxis sehr häufig vor, dass die den Grundakten beiliegenden Schriftstücke wie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung widersprüchliche Regelungen enthalten. Dann ist es schwierig zu entscheiden, was gilt. Hier sollte Rechtsrat eingeholt werden.