Wohngeld: Für welche Zahlungspflichten haftet der Käufer?

(OLG Köln, Beschl. vom 15.1.2008 – 16 Wx 141/07)

Der Fall

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es für das Jahr 2000 weder einen
Wirtschaftsplan noch einen Beschluss über Wohngeldvorauszahlungen. Im Dezember 2001
verkauft ein Wohnungseigentümer seine Wohnung. Der Verwalter fertigt sodann die
Jahresabrechnung 2000 an und berechnet für die verkaufte Wohnung einen
Nachzahlungsbetrag von rund 11.000 € (dieser Betrag ist deswegen so hoch, weil für 2000 ja
keine Wohngeldvorauszahlungen geleistet waren). Im November 2002 beschließt die
Wohnungseigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung und fordert vom Käufer die
Nachzahlung von rd. 11.000 €. Der Käufer lehnt das ab, weil er im Jahr 2000 noch gar nicht
Eigentümer war.

Rechtlicher Hintergrund

Unabhängig davon, ab wann der Käufer einer Eigentumswohnung
Eigentümer und damit Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist, haftet er
auch für frühere Jahre auf die sog. Abrechnungsspitzen. Das ist der Saldo der
Einzelabrechnung, also die Differenz von Kosten und Soll-Wohngeldern. Der Käufer haftet
jedoch nicht für offene Wohngeldvorauszahlungen seines Vorgängers. Es fragt sich demnach:
Was gilt, wenn der Vorgänger gar keine Wohngelder schuldete (etwa weil kein Wirtschaftsplan
beschlossen wurde oder dieser Beschluss unwirksam ist) und die Abrechnungsspitze alle
Kosten des Vorgängers beinhaltet?

Was sagt das Gericht?

Das Gericht gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Der
Erwerber haftet für die ganze Nachforderung aus der Jahresabrechnung 2000 – obwohl er zu
dieser Zeit noch gar kein Eigentümer war und die Kosten nicht verursacht hat. Der Verkäufer
haftet der Wohnungseigentümergemeinschaft nur für solche Verbindlichkeiten, die bis zur
Eigentumsumschreibung begründet und fällig geworden sind. Danach haftet der Erwerber. Die
Beitragspflicht entsteht jedoch nicht schon beim Anfall der Kosten, sondern erst mit Beschluss
der Wohnungseigentümer. Zu diesem Zeitpunkt war der Käufer jedoch schon Eigentümer.
Daher haftet er auch für das Ergebnis aus der Jahresabrechnung 2000. Da für dieses Jahr
keine Wohngelder geflossen sind, beinhaltet die Abrechnungsspitze hier ausnahmsweise
sämtliche angefallene Kosten, ohne dass „Soll-Vorschüsse“ in Abzug gebracht werden können.

Praxishinweis

Der geschädigte Käufer kann nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn
es eine entsprechende Vereinbarung gibt. Im Kaufvertrag empfiehlt sich daher eine Klausel,
wonach der Verkäufer bis zum Lastenübergang nicht nur für die laufenden
Wohngeldrückstände haftet, sondern auch – ggf. zeitanteilig – für die Nachforderungen aus
nachfolgenden Wohngeldabrechnungsbeschlüssen. Drohen hohe Nachforderungen, sollte er
einen Teil des Kaufpreises einbehalten oder auf Notaranderkonto zahlen. In jedem Fall sollte
sich der Käufer vor Vertragsabschluss die Jahresabrechnungen einschließlich der
entsprechenden Beschlüsse zeigen lassen – für die Zeit nach der WEG-Reform zum 1.7.2007
also das Beschlussbuch!