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Wird eine fristlose Kündigung auf eine Gesundheitsgefährdung wegen Schimmelpilzbefall gestützt, reicht es für den Nachweis der Gesundheitsgefährdung nicht aus, lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgift bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen. Verlängert ein Mieter trotz Kenntnis eines Mangels der Mietsache die Vertragslaufzeit ohne Vorbehalt, ist sein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 536 b BGB ausgeschlossen

Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 25.02.2014, Az. 3 U 154/11 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt

Die Parteien streiten u.a. über rückständige Mieten der beklagten Gewerberaummieterin für
den Zeitraum Januar 2006 bis einschließlich Februar 2008. Die Parteien hatten das
Mietverhältnis im Oktober 2003 durch Ausübung einer eingeräumten Verlängerungsoption bis
zum 28.2.2008 verlängert. Zu diesem Zeitpunkt waren dem Mieter bereits Mängel bekannt.
Mit Schreiben vom 22.8.2006 wurde das Mietverhältnis durch die Mieterin fristlos gekündigt.
Zur Begründung wurde auf zuvor angezeigte Mängel, darunter auch Schimmelspuren,
verwiesen. Eine vorherige Abhilfefrist wurde nicht gesetzt, das Vorhandensein von Schimmel
wurde nicht als Kündigungsgrund angegeben. Die Mietsache wurde am 31.10.2006 an die
Vermieterin zurückgegeben.

Entscheidung

Das Landgericht weist die Zahlungsklage des Vermieters ab. Nach der Beweisaufnahme hält
es eine um 25 % geminderte Monatsmiete und ab dem Zugangstag der fristlosen Kündigung,
eine um 60 % geminderte Monatsmiete für berechtigt. Die fristlose Kündigung wird für
wirksam gehalten. Das Brandenburgische Oberlandesgericht gibt der Berufung dagegen ganz
überwiegend statt: Das Mietverhältnis sei nicht durch die fristlose Kündigung beendet worden.
Dem Vermieter stünde auch ein Anspruch auf Mietzahlung in der begehrten Höhe zu. Nach
Auffassung des Gerichts sei schon der erforderliche Nachweis des Kündigungsgrundes von der
Mieterin nicht ausreichend erbracht. Zum Nachweis des Kündigungsgrundes bedürfe es der
Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff (hier: der Schimmel)
eine konkrete Gesundheitsgefahr für alle Nutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen
von ihnen ausgehen. Dies sei nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand
objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Für diesen Nachweis sei regelmäßig die Vorlage
entsprechender, die Belastung der Raumluft mit Umweltgiften bzw. Schimmelpilzsporen
analysierender sowie bewertender Sachverständigengutachten notwendig. Ein allgemeiner
Hinweis auf die grundsätzliche Gefährlichkeit von Schimmel für die menschliche Gesundheit
reiche nicht aus. Über die Unwirksamkeit der Kündigung, weil ihr keine erfolglose Abhilfefrist
oder Abmahnung vorausgegangen war, musste das Gericht daher nicht entscheiden.
Unerheblich war auch die Rechtsfrage, ob es in dem Kündigungsschreiben vom 22.08.2006
der Angabe des wichtigen Grundes bedurft hätte. Da die Verweisungsvorschrift in § 578
Abs. 2 S. 2 BGB gerade nicht auf die bei Wohnraum-Kündigungen notwendige schriftliche
Begründung gemäß § 569 Abs. 4 BGB verweise, sei diese Vorschrift auf Gewerbemietverhältnisse
nicht anwendbar.
Ferner bestünde kein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB. Dies sei
bereits wegen der Kenntnis der Mängel bei Vertragsschluss gemäß § 536b BGB
ausgeschlossen. Die Vorschrift sei auch bei einem Verlängerungsvertrag anzuwenden, wenn
der Mieter trotz Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels vorbehaltlos die
Vertragszeit verlängere. Die Entscheidung ist beim Bundesgerichtshof unter dem
Geschäftszeichen XII ZR 23/14 anhängig.

Praxishinweis

Mit der besonderen Nachweispflicht für eine bestehende Gesundheitsgefährdung folgt das
Oberlandesgericht der bisherigen herrschenden Meinung. Die Anforderungen eröffnen gute
Verteidigungsmöglichkeiten gegen fristlose Kündigungen wegen Gesundheitsgefährdung,
wenn der Mieter bereits ausgezogen ist und kein Gutachten über den Zusammenhang
zwischen auftretendem Schimmel und eintretenden Gesundheitsgefährdungen eingeholt hat.

Die Anwendung des Kündigungsausschlusses gemäß § 536b BGB bei befristeten
Gewerberaummietverträgen mit Verlängerungsoption darf in der Praxis ebenfalls nicht
unterschätzt werden. § 536b BGB regelt vor allem den Ausschluss eines Minderungsrechtes
für den Mieter, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss oder bei Annahme der Mietsache
kannte. Sind dem Mieter daher vor Ausübung der Verlängerungsoption Mängel bekannt,
gelten diese „als anerkannt“, wenn dieser sich seine Rechte nicht zusammen mit der
Verlängerungsoption ausdrücklich vorbehält“.

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