Wertsicherungsklauseln: Neues Basisjahr 2005 = 100!

Seit dem 3.3.2008 stellt das Statistische Bundesamt nicht mehr auf das Basisjahr 2000 ab,
sondern auf das Basisjahr 2005. Nunmehr ist also für die Berechnung der Schwellenwerte das
neue Basisjahr 2005 zugrunde zu legen. Als Schwellenwert bezeichnet man den monatlichen
Indexwert, bei dessen Erreichen oder Überschreiten sich nach den vertraglichen
Vereinbarungen die Miete oder der Erbbauzins ändert.

Keine amtlichen Umbasierungsfaktoren für Punkteklauseln

Wer als Schwellenwert das Erreichen einer bestimmten Index-Punktzahl vereinbart hat, hat jetzt eine Schwierigkeit: Er muss die Punkte aus dem Altindex weiterentwickeln, obwohl es keinen Alt-Index mehr gibt! Das Internetprogramm des statistischen Bundesamtes hilft nur bei Punkteklauseln aus
Altverträgen (bis 2002 vereinbart). Ab Januar 2005 gibt es keine Musterrechnung, Tabelle
o.ä. zur Umbasierung. In dieser Situation empfiehlt sich eine Vertragsänderung durch
Nachtrag: Umstellung auf Prozentklausel – Beispiel: Schwellenwert 10 Punkte wird ersetzt
durch Schwellenwert 8 %.

Vorläufige und endgültige Zahlen

Die veröffentlichten Zahlen auf der Basis 2005 = 100
weichen von den bis einschließlich Dezember 2007 veröffentlichten vorläufigen Indexzahlen
auf der Basis 2000 = 100 ab. In einzelnen Monaten ergeben sich Differenzen von bis zu 0,4
Punkten (sog Revisionsdifferenzen). Das hat seinen Grund darin, dass das Wägungsschema
für Waren und Dienstleistungen aktualisiert wurde. Beispiel:
VPI 2000 = 100 Oktober 2007 113,6 = 2,4 % gegenüber Vorjahresmonat
VPI 2005 = 100 Oktober 2007 104,7 = 2,8 % gegenüber Vorjahresmonat

Empfehlung 1:

Keine Punkteklauseln in neuen Verträgen! Es empfiehlt sich dringend, bei der
Abfassung von Wertsicherungsklauseln keine Punktezahlen für die Schwellenwerte
vorzusehen, sondern Prozentzahlen. Auch das Statistische Bundesamt empfiehlt seit Jahren,
die Schwellenwerte als Prozentzahl und nicht als Punktezahl zu definieren.

Empfehlung 2:

Es empfiehlt sich eine Vertragsvereinbarung, die eine – verwaltungsaufwändige – Korrektur von solchen Miet- und Erbbauzinsanpassungen ausschließt, die auf zunächst nur vorläufige Indexzahlen zurückgehen. Die Klausel darf aber nicht „intransparent“ sein, weil sie sonst vor Gericht nicht bestehen kann. Die Formulierung der Klausel ist also ein kleines Kunststück, weil ja die ganze Mechanik der Ablösung von
Indexreihen für den Mieter verständlich sein muss! Fragen Sie Ihren Anwalt!

Empfehlung 3:

Jährliche Anpassung! Für Vermieter empfiehlt es sich, eine jährliche
Anpassung an den VPI zu vereinbaren („jeweils zum 1.1.eines jeden Kalenderjahres“). Die
zusätzliche Belastung für den Mieter erfolgt dann in kleineren „Portionen“. Die Berechnung der
Schwellenwerte ist einfach. Insbesondere bei kleineren und mittleren Büroflächen werden
diese Klauseln gut akzeptiert.