Werbungskosten bei vermieteter ETW: Sind Beiträge zur Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?

Bis zur WEG-Reform stand fest: Beiträge zur Instandsetzungsrücklage sind nicht
schon mit ihrer Zahlung an den Verwalter, sondern erst dann als Werbungskosten
abzugsfähig, wenn sie tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen des
Gemeinschaftseigentums verwandt werden. Dabei bleibt es auch nach der WEGReform,
also nach der gesetzlichen Regelung zur Teilrechtsfähigkeit der
Eigentümergemeinschaft.

(BFH, 9.12.2008 – IX B 124/08)

Der Fall

Ein Wohnungseigentümer überweist an den Verwalter seinen Anteil an der
Instandhaltungsrücklage. In demselben Jahr macht er diesen Betrag in seiner
Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten geltend und argumentiert:
Die Zahlungen sind für ihn endgültig. Er kann sie nicht zurückholen.
Das Finanzamt lehnt trotzdem ab.

Rechtlicher Hintergrund

Bis zur WEG-Novelle am 1.7.2007 hatte der Bundesfinanzhof
geklärt: Beiträge zur Instandsetzungsrücklage sind nicht schon mit ihrer Zahlung an den
Verwalter, sondern erst dann als Werbungskosten steuermindernd zu berücksichtigen, wenn der
Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verausgabt. Doch was
gilt, nachdem die WEG-Novelle festgeschrieben hat, dass die Eigentümergemeinschaft
teilrechtsfähig ist?

Was sagt das Gericht?

Das Finanzamt gewinnt den Prozess beim BFH. Der Eigentümer darf
seinen an den Verwalter überwiesenen Beitrag zur Instandsetzungsrücklage auch nach neuem
Recht nicht als Werbungskosten steuermindernd geltend machen. Grund: Für die Einstufung der
geleisteten Beiträge als Werbungskosten kommt es nicht darauf an, wie die Rechtsbeziehungen
des Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft zivilrechtlich ausgestaltet sind. Erst
wenn die Gelder aus der Instandsetzungsrücklage ausgegeben werden, lässt sich beurteilen,
wofür sie verwandt wurden
• als sofort abzugsfähige Werbungskosten
• als nachträgliche, aktivierungspflichtige Herstellungskosten oder
• als steuerlich unbeachtliche Rückzahlung an die Eigentümer, sog. „Abschmelzen der
Rücklage bis zur eisernen Reserve“.

Praxishinweis

Vorsicht ist beim Verkauf einer ETW geboten. Hier muss stets geprüft werden,
ob bestimmte laufende Zahlungen „aus“ der Instandhaltungsrücklage noch den Verkäufer oder
schon den Käufer treffen. Nur derjenige, der die Kostenlast trägt, darf die Kosten steuerlich
geltend machen. Doppelte Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer „die Braut schmückt“, also
nach dem Auszug des letzten Mieters den Maler kommen lässt, um die Wohnung besser
verkaufen zu können. Solche Aufwendungen dienen nicht der Erzielung von künftigen
Mieteinnahmen. Deshalb können sie bei der Anlage „VuV“ auch nicht berücksichtigt werden!