WEG-Verfahren: Wann trägt der Verwalter die gesamten Kosten des Rechtsstreits?

(LG Konstanz, Beschl. v. 9.1.2008 – 62 T 134/07)

Der Fall

In der Teilungserklärung einer Wohnanlage ist u.a. vereinbart, dass die
Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sind. Abweichend hiervon verteilt der
Verwalter
die Verwaltungskosten nach Anzahl der Wohnungen,
die Instandhaltungsrücklage nach der Wohnfläche.
Die Eigentümer beschließen diese Jahresabrechnungen. Einige Wohnungseigentümer fechten
die Beschlüsse an.

Rechtlicher Hintergrund

Ergibt die Beschlussanfechtung, dass der Beschluss wegen einer
falschen Abrechnung des Verwalters aufzuheben ist, so kann er vom Gericht verurteilt
werden, sämtliche Kosten des Rechtsstreits (Gerichts- und alle Anwaltskosten) zu tragen.
Diese Möglichkeit wurde dem Gericht mit dem neuen WEG ausdrücklich eingeräumt (§ 49
Abs. 2 WEG).

Was sagt das Gericht?

Das Gericht gibt den anfechtenden Eigentümern erwartungsgemäß
Recht. Es erklärt die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen also für ungültig, weil die
Kostenverteilung der Teilungserklärung widerspricht.
Die Kosten legt es aber dem Verwalter auf! Grund: Der Verwalter hat die falschen
Abrechnungen verschuldet und deshalb auch das Gerichtsverfahren verursacht. Er hat
pflichtwidrig gehandelt. Zu den „elementaren Aufgaben“ des Verwalters gehört es, die
Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung anzuwenden.

Praxishinweis

Vorliegend waren die Eigentümer ja mit der „falschen“ Abrechnung
einverstanden. Denn sie haben sie in der „falschen“ Weise beschlossen. In einer solchen
Situation muss der Verwalter überlegen, wie er einer späteren Haftung für die fehlerhafte
Beschlussfassung entgehen kann. Die Lösung: Der Verwalter weist rechtzeitig auf die
Bedenken hin und dokumentiert diesen Hinweis auch im Protokoll zur
Wohnungseigentümerversammlung.