Wahrung der Schriftform bei Gewerbemietverträgen

Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrages in einer der „äußeren Form“ des § 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind.

BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/06

Was war geschehen?

Die Parteien schließen einen Gewerbemietvertrag ab, der laut Vertragsurkunde eine feste
Laufzeit von 15 Jahren haben soll. Aus der Vertragsurkunde ergibt sich jedoch nicht
zweifelsfrei, ob der Mieter das Angebot auf Abschluss des Mietvertrages noch rechtzeitig
innerhalb der im Mietvertrag vorgegebenen Frist angenommen hat. Der Mieter beruft sich auf
die Verletzung der Schriftform und verlangt, Feststellung, dass der Mietvertrag als auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und somit mit gesetzlicher Frist kündbar ist.

Aus rechtlicher Sicht

Bei Gewerbemietverträgen spielt die Schriftform eine große Rolle. Ist diese nicht eingehalten,
so können beide Seiten den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Dies
kann bei langfristig abgeschlossenen Mietverträgen für beide Seiten interessant sein. Es ist
daher von Bedeutung, ob bei verspäteter Annahme eines Vertragsangebots die Schriftform
des § 550 BGB noch gewahrt ist.
Dies war bisher unter den Oberlandesgerichten umstritten. Nach einer Auffassung genüge zur
Wahrung der Form nicht die bloße Schriftlichkeit der Erklärung, der Vertragsschluss selbst
müsse auch formgerecht in der Form des § 126 Abs. 2 BGB erfolgt sein. Die Gegenmeinung
ließ dagegen in diesen Fällen für die Wahrung der Form nach § 550 BGB die Einhaltung der
„äußeren Form“ genügen, d.h. ob überhaupt Unterschriften vorhanden sind. Der BGH hat sich
nun der letztgenannten Auffassung angeschlossen und die Feststellungsklage der Mieterin
abgewiesen.

Gründe des Gerichts

Es komme nicht darauf an, ob der Vertrag durch rechtzeitige förmliche Annahme oder durch
konkludentes Handeln zustande gekommen sei, da ein Vertrag nach § 126 Abs. 2 BGB der
gesetzlichen Schriftform dann genüge, wenn eine einheitliche Vertragsurkunde von beiden
Parteien unterzeichnet worden ist. Von dieser äußeren Form sei die gesetzliche Schriftform zu
unterscheiden. Verträge, für die die gesetzliche Schriftform vorgeschrieben ist, kommen
grundsätzlich nur dann rechtswirksam zustande, wenn sowohl der Antrag als auch die
Annahme in der Form des § 126 BGB erklärt werden und in dieser Form dem anderen
Vertragspartner zugegangen sind. § 550 BGB setze über die Einhaltung der äußeren Form
nicht voraus, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zustande
gekommen ist. Ein Mietvertrag genüge vielmehr auch dann der Schriftform des § 550 BGB,
wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten
Vertragsbedingungen nur konkludent abgeschlossen worden ist. § 550 BGB diene in erster
Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit
eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte
und Pflichten zuverlässig zu unterrichten.

Im Ergebnis

Zwar hat der BGH nun einen langjährigen Rechtsstreit entschieden, aber ob eine Annahme
durch konkludentes Handeln für alle denkbaren Fälle Anwendung findet, ist nicht sicher. In
der Praxis sollte daher immer darauf geachtet werden, die Schriftform zu wahren und im
Zweifel einen neuen Vertrag abzuschließen oder einen Nachtrag zu vereinbaren.