Vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietvertrag gegen Gestellung eines Nachmieters

BGH, Urteil vom 07.10.2015; VIII ZR 247/14

Sachverhalt

Die Mietvertragsparteien haben einen Vertrag am 01.05.2011 abgeschlossen mit einer
Festlaufzeit bis zum 30.04.2015. Wegen eines Wechsels der Arbeitsstelle kündigte der Mieter
zum 30.06.2013 und stellte die Mietzahlung fortan ein. Der Vermieter lehnte dies ab, erklärte
sich jedoch bereit, den Mieter gegen Gestellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu
entlassen, verlangte dazu aber vom Mieter diverse Unterlagen zur Vorprüfung.

Der Mieter bat den Vermieter im Januar 2014 um einen Besichtigungstermin für einen
Mietinteressenten. Da der Vermieter 120 Kilometer entfernt wohnte, verlangt dieser zunächst
die Vorlage der bereits geforderten Unterlagen, was der Interessent ablehnte.

Entscheidungsgründe

Der Senat verweist zunächst auf seine Entscheidung vom 08.12.2010 – Aktenzeichen: VIII ZR
86/10 – wonach ein formularvertraglicher Kündigungsausschluss für höchstens vier Jahre
wirksam vereinbart werden kann. Die Höchstfrist wäre mithin der 30.04.2015, im Falle einer
entsprechenden Vereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bereits früher.

Sehr viel intensiver befasst sich der BGH allerdings mit der Frage, ob die Auffassung des
Berufungsgerichts zutreffend ist, wonach der Vermieter die Nachmietergestellung boykottiert
habe. Dies verneint der BGH ausdrücklich: ein rechtsmissbräuchliches Verhalten falle dem
Vermieter nicht zur Last. Denn es sei allein Sache des Mieters, einen geeigneten Nachfolger
zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige
Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangt.

So muss der Mieter:

• den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und
• ihm sämtliche Informationen geben, die ihn in die Lage versetzen, sich ein
  ausreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und die wirtschaftliche
  Leistungsfähigkeit des Nachfolgemieters machen zu können.

Auch müsse der Vermieter nicht aktiv an der Suche nach einem Nachmieter mitwirken. Keine
Verpflichtung des Vermieters sieht der BGH auch darin, dem Mieter zu erlauben, im Garten
ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und Fotos sowie fertige Texte u.ä. zu verwenden.
Im Klartext: Es obliegt allein dem Mieter, die vom BGH geforderte Geeignetheit eines
Nachmieters nachzuweisen.

Kommentar

Das Urteil lässt kaum Fragen offen, welche Pflichten Mieter haben, wenn sie vorzeitig aus
einem langfristigen Mietvertrag entlassen werden wollen. Gleichzeitig werden den Instanz-
Gerichten klare Rechts- und Auslegungsregeln an die Hand gegeben, wie in vergleichbaren
Fällen zu entscheiden sein kann. Dazu gehört auch der Hinweis des BGH, dass ein Vermieter
dann nicht mehr die Nichteignung eines Nachfolgemieters pauschal bestreiten kann, wenn er
mit diesem bereits über die Anmietung verhandelt hat.