Vorwegabzug bei Heizkosten: Wie sind die Teilverbräuche zu ermitteln und was geschieht, wenn der Vermieter falsch ermittelt?

(BGH, 16.7.2008 – VIII ZR 57/07)

Der Fall

Ein Wohn- und Geschäftshaus besteht aus mehreren Wohnungen und einem
Gewerberaum. Den Wärmeverbrauch für den Gewerberaum misst der Vermieter mit einem
Wärmemengenzähler. Für die 4 Wohnungen ist ein solcher Zähler nicht vorhanden. Daher
ermittelt der Vermieter den Wohnungsverbrauch mit folgender Differenzrechnung:
Gesamtverbrauch
./. gemessener Verbrauch für Gewerbeeinheit
= Verbrauch für Wohnteil.
Einer der Wohnungsmieter verweigert die angeforderte Nachzahlung. Er meint, auch der
Wärmeverbrauch hätte mit einem Messgerät erfasst werden müssen. Der Vermieter wehrt
sich: Für den Einbau eines Wärmezählers müsse er rd. 11.000 € aufwenden. Das sei
unverhältnismäßig.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Mieter Recht! Auch den Wärmeverbrauch für den
Wohnteil hätte der Vermieter messen müssen, also nicht einfach berechnen dürfen.
Der BGH begründet die Forderung nach der Verbrauchserfassung für alle Nutzergruppen mit
dem Wortlaut in § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV. Danach ist der Wärmeverbrauch zu
„erfassen“! Der BGH: „Erfassen bedeutet messen, nicht berechnen.“ Dafür spreche auch der
Zweck der Vorschrift: Der Anreiz zum Energiesparen setzt eine „möglichst genaue“
Verbrauchserfassung voraus. Die vom Vermieter vorgenommene Differenzberechnung
summiert hingegen die Ungenauigkeiten der vorweg erfassten Mengen. Der BGH weist auch
den Einwand der unverhältnismäßig hohen Kosten für den Einbau der Wärmezähler zurück.
Diese Kosten betrafen nämlich im konkreten Fall nicht nur den Einbau eines zusätzlichen
Wärmezählers, sondern auch weitere Maßnahmen an der Heizungsanlage.

Wegen der fehlenden Vorerfassung darf der Mieter die ansetzbaren Heizkosten um 15 %
kürzen.

Praxishinweis

In der Praxis ist der vom BGH kritisierte Fehler sehr häufig. Deshalb besteht
dringender Handlungsbedarf, wenn der Strafabzug von 15 % vermieden werden soll: Noch
vor der nächsten Heizperiode sollten die erforderlichen Wärmemengenzähler für alle
Nutzergruppen eingebaut sein!