Verwalterhonorar: Welche Grenzen gelten für die Vereinbarung von Sondervergütungen?

(OLG Hamm, Beschl. v. 6.12.2007 – 15 W 224/07)

Der Fall

In einer – vom Bauträger verfassten – Teilungserklärung findet sich zum
Verwalterhonorar folgende Sondervergütungsregelung:

„Säumige Wohnungs-/Teileigentümer zahlen für den Mehraufwand des Verwalters für
die Dauer der Säumnis die doppelte, bei gerichtlichen Maßnahmen die dreifache
Verwaltergebühr jährlich“.

Diese Regelung wird in den Verwaltervertrag übernommen. Da es sich um eine sehr große
Wohnanlage handelt, führt sie allein in den Jahren 2002 bis 2005 zu Mehreinnahmen des
Verwalters von rd. 310.000 €.
Ein Wohnungseigentümer möchte diese Sondervergütung nicht mehr hinnehmen. Er
beantragt vor Gericht die Feststellung, dass diese Klausel in der Teilungserklärung unwirksam
ist.

Rechtlicher Hintergrund

Sondervergütungen, z.B. für das Bearbeiten von Gerichtsverfahren, sind grundsätzlich zulässig.
Fraglich ist nur, in welcher Höhe. Ein Pauschalbetrag von 120 € wurde für unbedenklich gehalten (siehe AG Düsseldorf, Newsletter Nr. 32).

Was sagt das Gericht?

Das Gericht gibt dem klagenden Wohnungseigentümer Recht und
stellt die Nichtigkeit der betreffenden Regelung in der Teilungserklärung fest.
Die in der Teilungserklärung bestimmte Sondervergütung ist „grob unbillig“. Zwar dürfen die
Wohnungseigentümer durchaus Vereinbarungen treffen, in welcher Weise der
Verwaltervertrag auszugestalten ist. Das kann auch – wie hier – durch Bestimmungen in der
Teilungserklärung geschehen. Die Grenze ist jedoch dort überschritten, wo Bestimmungen
grob unbillig oder sittenwidrig sind. Die grobe Unbilligkeit der Sondervergütungsregelung
ergibt sich hier nach Ansicht des Gerichts aus folgendem:
• sie berücksichtigt ausschließlich die Interessen des Bauträgers,
• sie ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft „in keiner Weise von Vorteil“, da die
sie gegenüber dem Verwalter für die doppelte und dreifache Gebühr haftet, ohne dass sie sich im Zahlungsrückstand befinden muss (Zusatzvergütungen schuldet immer nur
die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer),
• dies bedeutet eine „finanzielle Knechtschaft der Wohnungseigentümer“, was man auch
an der dadurch erzielten Mehrvergütung des Verwalters von rd. 310.000 € sieht.

Praxishinweis

Laut Rechtsprechung darf auch eine Zusatzvergütung vereinbart werden,
die sich an den Anwaltsgebühren ausrichtet. (BGH, 6.5.1993 – V ZB 9/92)