Allgemein Newsletter Wohnungseigentumsrecht

Verwalterhaftung Der Wohnungseigentumsverwalter ist weisungsgebundener Sachwalter und primäres Vollzugsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter haftet jedem Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft für zu vertretene Verzögerungsschäden in einem Sanierungsvorhaben.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 08.06.2016, Az. 318 S 18/15

Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer nimmt den Wohnungseigentumsverwalter auf Zahlung eines Mietausfallschadens für insgesamt 18 Monate in Anspruch. Der Wohnungseigentümer führt an, dass der Verwalter seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt habe, da es zu Verzögerungen bei Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum gekommen sei und während des Zeitraumes der Verzögerung die Wohnung nicht habe vermietet werden können.

Aufgrund in der Wohnung installierter Stahlstützen während einer baulichen Sanierung konnte die Wohnung nicht genutzt werden und der Wohnungseigentümer beanstandet, dass nicht bereits im Dezember 2010 eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung zur Abstimmung weiterer Sanierungsmaßnahmen einberufen wurde, sondern erst am 17.05.2011 in einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung die Beratung und Beschlussfassung zum weiteren Vorgehen erfolgte und anschließend weitere Verzögerungen durch die Verwaltung zu verantworten sein.

Entscheidungsgründe

Während das Amtsgericht Hamburg-Altona die Klage abgewiesen hatte, hat das Landgericht Hamburg den Wohnungseigentumsverwalter verurteilt, an den Wohnungseigentümer einen Schadensersatz in Höhe von EUR 11.521,08 nebst Zinsen zu zahlen. Das Landgericht Hamburg führt an, dass die Wohnungseigentumsverwaltung wegen der Verletzung der Pflicht, Beschlüsse der Wohnungseigentümer umzusetzen und Eigentümerversammlungen einzuberufen, für den Mietausfallschaden haftet.

Der klagende Wohnungseigentümer ist in den Schutzbereich des Verwaltervertrages einbezogen und kann daher bei Pflichtverletzungen unmittelbar selbst Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen.

Der Wohnungseigentumsverwalter ist verpflichtet, alle für eine ordnungsgemäße Instandhaltung
und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Im Rahmen dieser Pflichten hat der Verwalter den Zustand des Gemeinschaftseigentums nach seinen Möglichkeiten und Fachkenntnissen zu kontrollieren und die Eigentümer umfassend über die getroffenen Feststellungen zu informieren. Er hat dabei den erforderlichen Reparatur und Sanierungsbedarf festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und Beschlüsse herbeizuführen. Die Wohnungseigentümer haben hier (erst) mit einem Beschluss vom 17.05.2011 einstimmig beschlossen, einen Bausachverständigen mit der Feststellung der erkannten Schäden zu beauftragen. Nach Vorliegen des Gutachtens sollte der Verwalter in Abstimmung mit dem Beirat eine außerordentliche Versammlung einberufen. Der beigezogene Bausachverständige hat im August 2011 eine Stellungnahme abgegeben. Trotz dieser Stellungnahme erfolgte indes die Einberufung zu einer weiteren außerordentlichen Versammlung nicht, vielmehr hat der Verwalter erst in der nächstfolgenden ordentlichen Versammlung das weitere Vorgehen erörtern und beschließen lassen. Dies sei, so das Landgericht pflichtwidrig, da unmittelbar nach der Vorlage des Sachverständigengutachtens der Instandsetzungsbedarf in einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung hätte erörtert werden müssen.

Da die Klägerseite die Vermietbarkeit der Wohnung bewiesen hat, war der Verwalter zu verpflichten,
den entstandenen Mietausfallschaden für die Dauer der Verzögerung zu erstatten.

Praxishinweis

Im Nachgang zu Sanierungsmaßnahmen entstehen zwischen den Wohnungseigentümern untereinander,
aber auch gegenüber dem WEG-Verwalter nicht selten rechtliche Auseinandersetzungen über die mit der Sanierung verbundenen wirtschaftlichen Einbußen. Der dem betroffenen Wohnungseigentümer aus § 14 WEG zustehende Aufopferungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Inanspruchnahme der Wohnung zur Durchführung von Sanierungen wird dabei regelmäßig von weitergehenden Schadensersatzansprüchen begleitet, die sich gegen den Wohnungseigentumsverwalter richten. Zur Vermeidung derartiger Gemengelagen sollten sowohl der Wohnungseigentumsverwalter als auch die betroffenen Wohnungseigentümer dafür Sorge tragen, dass erkennbaren Verzögerungen konsequent begegnet wird. Ein konsequentes Vorgehen in der laufenden Sanierungsmaßnahme erspart nachfolgende arbeits- und kostenintensive Schadensersatzprozesse.

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