Verwalterbestellung einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft

a. Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei
der Abberufung einen Beurteilungsspielraum.
b. Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer
WEG sein.
c. Zum Verwalter einer WEG darf – unabhängig von der Rechtsform – nur
bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und
ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.
d. Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht
gestellten Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die
Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnis haben,
die eine entsprechende Entscheidung erlauben.

BGH, Urteil 22.07.2012, Az. V ZR 190/11

Sachverhalt

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wird mit Mehrheitsbeschluss eine
Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) mit einem Stammkapital von 500 € zur
Verwalterin bestellt. Das Berufungsgericht hat auf Anfechtungsklage eines Miteigentümers
den Beschluss für ungültig erklärt und ausgeführt: Der Beschluss entspräche nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die bestellte Unternehmergesellschaft haftungsbeschränkt
sei und weil Gesellschaften in dieser Rechtsform als Verwalterin einer WEG nicht in Betracht
kämen. Das gelte vorliegend deshalb, weil die zu bestellende Verwalterin nur ein
Stammkapital von 500 € habe und erst kurz vor der Bestellung gegründet worden sei.

Entscheidung

Der BGH bestätigt im Ergebnis diese Entscheidung. Die Wohnungseigentümer haben nicht nur
einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, sondern auch darauf, dass der Verwalter
selbst diesen Anforderungen genügt. Vorliegend haben die Wohnungseigentümer mit der
Bestellung der Unternehmergesellschaft ihren Beurteilungsspielraum überschritten. Das ergibt
sich zwar noch nicht daraus, dass nur ein Alternativangebot vorlag. Wie viele
Alternativangebote vorliegen sollen, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres
Beurteilungsspielraumes selbst festlegen. Auch eine haftungsbeschränkte
Unternehmergesellschaft kann bestellt werden, wenn sie fachlich qualifiziert und finanziell
ausreichend ausgestattet ist. Wie sich die Wohnungseigentümer Gewissheit verschaffen, ob
der zu bestellende Verwalter über die notwendigen Mittel verfügt, dass er auf Dauer einen
ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb aufrecht erhalten kann und die ihm anvertrauten Gelder
der Gemeinschaft getreu verwalten wird, sollen die Wohnungseigentümer selbst bestimmen.

Sie sind nicht gezwungen, bei einem eingesessenen, als solide bekannten Unternehmen stets
einen Bonitätsnachweis einzuholen. Sie dürfen sich aber nicht über Zweifel an der Bonität
ohne weiteres hinwegsetzen und sollten, soweit bei objektiver Betrachtung Anlass besteht, die
Bonität des Verwalters zu prüfen, sich Unterlagen geben lassen bzw. Auskünfte einholen etc.,
um dann ihre Entscheidung auf dieser Tatsachengrundlage treffen zu können. Das war
vorliegend nicht geschehen. Weder war der Geschäftsführer bereit, die persönliche Haftung zu
übernehmen noch war eine Haftpflichtversicherung nachgewiesen. Da sich daraus Zweifel an
der Bonität ergeben konnten, entsprach der Bestellungsbeschluss nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung.

Fazit

Die Entscheidung bedeutet im Ergebnis, dass die Bestellung einer haftungsbeschränkten
Unternehmergesellschaft zum Verwalter zusätzliche Schwierigkeiten mit sich bringt. Nicht nur
die fachliche Kompetenz muss geprüft werden, sondern insbesondere auch bei dem in der
Regel geringen Stammkapital die finanziellen Verhältnisse. Dabei bleibt zu berücksichtigen,
dass Bonitätsprüfungen ohne die ehrliche und vorbehaltslose Unterstützung des zu
bestellenden Verwalters leicht zu falschen Ergebnissen führen können. Diese Schwierigkeiten
werden der Verwalterbestellung von haftungsbegrenzten Unternehmergesellschaften im Wege
stehen, auch wenn der BGH ausdrücklich betont, dass es auf die Rechtsform nicht ankommt
und eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft Verwalterin einer WEG sein kann.