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Verwalterbestellung Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hierfür kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

BGH, Urteil 27.02.2015; V ZR 114/14

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümerversammlung wird der bisherige Verwalter, dessen Amtszeit
zum 31. Dezember 2014 endete, gemäß Beschluss zu TOP 14A erneut zum Verwalter für die
Zeit bis zum 31. Dezember 2017 bestellt. Unter TOP 15 wurde sodann folgender Beschluss
gefasst:

„Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung
über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des vom
Rechtsanwalt Dr. K. …. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und
in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28. Februar
2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten
Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28. Februar 2013.“

Gegen den zu TOP 14A gefassten Beschluss wird Anfechtungsklage eingereicht. Amtsgericht
und Landgericht erklären den Beschluss für ungültig.

Entscheidung

Der BGH bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts, wonach es ordnungsgemäßer
Verwaltung widerspricht, den Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich
geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrages zu regeln. Zwar ist nach den
Ausführungen des BGH zu unterscheiden zwischen der Bestellung des Verwalters als Organ
der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und dem Verwaltervertrag andererseits.
Dabei handele es sich um zwei verschiedene Rechtsakte, die, weil sie inhaltlich verknüpft
sind, auch in einer getrennten Beschlussfassung in derselben Wohnungseigentümerversammlung
gefasst werden können. In der Versammlung, in der der Verwalter bestellt wird,
müssen die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages, nämlich Laufzeit und
Vergütung, in wesentlichen Umrissen geregelt sein. Bei einer erstmaligen Bestellung des
Verwalters ist die Festlegung der wesentlichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil
zuvor mehrere Angebote einzuholen sind. Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren
Anbietern ist nur möglich, wenn die Wohnungseigentümer alle Angebote kennen. Dabei muss
nicht der günstigste Anbieter ausgewählt werden, die Bestellung muss aber auf einer
ausreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Bei einer Wiederbestellung des amtierenden
Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich nicht erforderlich, wenn die
Wohnungseigentümer wissen, worauf sie sich einlassen.

In dem zu entscheidenden Fall war dies den Wohnungseigentümern nicht bekannt. Zwar sollte
der bisherige Verwalter wieder bestellt werden, aber nicht zu den bisherigen Konditionen. Die
Konditionen des Verwaltervertrages sollten vielmehr neu ausgehandelt werden.

Fazit

Fehlerhafte Bestellungen des Verwalters lähmen die Verwaltungstätigkeit. Nach dieser
Entscheidung des BGH sollte zu den Grundlagen jedes Bestellungsbeschlusses für einen neuen
Verwalter gehören, dass Vergleichsangebote vorliegen und Entgelt und Laufzeit zusammen
mit der Bestellung beschlossen wird, und zwar in einer Versammlung.

Nur bei der Wiederwahl eines Verwalters kann davon Abstand genommen werden, wenn sich
aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen tätig
werden soll.

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