Versorgungssperre bei Gewerbemietern: Darf der Vermieter die Wasser- und Wärmeversorgung kappen, wenn der Mieter nicht zahlt?

Bei Gewerbemietverhältnissen darf der Vermieter die Versorgung mit Wasser und
Wärme einstellen, wenn
• das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt ist
• der Mieter weiterhin so wenig für Nebenkosten zahlt, dass der Mietausfallschaden
weiterhin stetig ansteigt
• der Vermieter die Sperre so rechtzeitig androht, dass sich der Mieter darauf
einstellen kann
• keine außergewöhnlichen Schäden drohen (Beispiel: Krankenhaus, Altenheim,
Flughafen).

(BGH, 6.5.2009 – XII ZR 137/07)

Der Fall

Spätestens ab Januar 2007 zahlt der Mieter keine Miete mehr. Etwa 8 Monate
später kündigt der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs und verlangt Räumung.
Außerdem will er die Heizungsversorgung kappen. Der Mieter will sich das nicht gefallen
lassen und klagt auf Unterlassung dieser Maßnahme.

Rechtlicher Hintergrund

Ob der Vermieter den zahlungsunwilligen, gekündigten Mieter
„ausfrieren“ darf, ist eine der großen Streitfragen des Mietrechts. Die Gerichte habe diese
„kleine Selbstjustiz“ bisher nur in Berlin durchgehen lassen, und nur dann, wenn der wegen
Zahlungsverzugs gekündigte Mieter weiterhin nicht vertragsgemäß zahlt. Alle anderen
Oberlandesgerichte waren der Meinung, dass der Vermieter bis zur Räumungsvollstreckung
weiterhin Wasser und Wärme liefern muss.

Was sagt der BGH?

Der BGH stellt sich auf die Seite des Vermieters. Die Begründung:
Grundsätzlich enden die Lieferpflichten des Vermieters mit dem Ende des Mietvertrags. Eine
Fortsetzung der Versorgung ist dem Vermieter auch aus „nachvertraglicher Treuepflicht“ nicht
zumutbar, wenn wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde, und wenn der Mieter keine
laufenden Vorauszahlungen für Wasser und Heizungswärme leistet – der Schaden wegen der
fehlenden Kostendeckung wird in diesen Fällen ja laufend größer. Der Vermieter darf dann die
Versorgung kappen und muss den Mieter nur noch so rechtzeitig warnen, dass sich der Mieter
darauf einstellen kann. Nur ausnahmsweise kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter
weiter zu beliefern. Als Beispiele nennt der BGH ausdrücklich den Wohnungsmietvertrag und
solche Verträge, bei denen es besondere, schutzwürdige Mieterinteressen gibt, etwa drohende
Gesundheitsgefahren oder ein „besonders hoher“ Vermögensschaden.

Praxishinweis

Vermieter dürfen sich auch grundsätzlich freuen, weil sie nun nicht mehr
gezwungen sind, aus eigener Tasche den Energieverbrauch ihrer zahlungsunwilligen Mieter zu
zahlen. Jedoch gibt es laut Urteil viele Feinheiten zu beachten bei der Frage, ob und wie die
Versorgung der Wohnung oder des Gewerbes abgebrochen werden darf. Es empfiehlt sich
keinesfalls, nach eigenem Gutdünken die Heizung abzustellen – hier könnte es nämlich trotzdem
noch zu viel Ärger für den Vermieter kommen.