Verjährung in der Eigentümergemeinschaft: Wann verjährt der Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands der Wohnanlage?

Der Anspruch auf Herstellung eines erstmals ordnungsmäßigen Zustandes der WEGAnlage
verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt ab Kenntnis, dass die
Anlage nicht dem Aufteilungsplan entspricht. Ein Zweiterwerber muss sich die
Kenntnis (bzw. fahrlässige Unkenntnis) seines Vorgängers zurechnen lassen.

(OLG Düsseldorf, 12.3.2009 – I-3 Wx 60/08)

Der Fall

Es geht um eine Wohnanlage aus dem Jahre 1991. Eine Kellerfläche (Einheit Nr. 25)
verfügt entgegen dem Aufteilungsplan nicht über ein Fenster an der Hinterfront, sondern nur
– über ein nur sehr kleines Fenster – an der Giebelfront. Der Sondereigentümer dieser
Kellereinheit moniert diesen Umstand zwar in der Eigentümerversammlung des Jahres 1993,
verfolgt ihn aber nicht weiter. 10 Jahre später – im Jahr 2003 – verkauft er die Kellereinheit.
Der Erwerber möchte dort ein Büro einrichten. Weil der Raum hierfür zu dunkel ist, möchte er
ein größeres Fenster einbauen. In der Eigentümerversammlung vom März 2006 wird sein
entsprechender Antrag abgelehnt. Der Eigentümer ficht diesen ablehnenden Beschluss an.
Außerdem möchte er erreichen, dass in seinem Keller der Zustand entsprechend
Aufteilungsplan hergestellt wird. Die beklagten Eigentümer berufen sich auf Verjährung.

Was sagt das Gericht?

Der anfechtende Eigentümer verliert den Prozess. Das Gericht
musste nicht klären, ob der Erwerber hinsichtlich seines Kellers überhaupt einen Anspruch auf
Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands hat. Denn ein solcher Anspruch
wäre jedenfalls schon verjährt. Der Anspruch auf erstmalige planmäßige Herstellung verjährt
in drei Jahren. Da die Verjährungsfrist bei einer im Jahr 1991 errichteten Anlage ab 1.1.2002
zu laufen anfängt (Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB), ist der Anspruch am 31.12.2004
verjährt. Der Erwerber hatte auch die erforderliche Kenntnis, d.h. er wusste bereits vor dem
1.1.2002, dass das Fenster in der Kellereinheit Nr. 25 nicht dem Aufteilungsplan entsprach.
Zwar kannte der Erwerber selbst diesen Fehler zu dieser Zeit noch nicht, weil er zu dieser Zeit
noch gar nicht Eigentümer dieser Kellereinheit war (sondern erst ab 2003). Jedoch ist nicht
auf ihn, sondern auf seinen Rechtsvorgänger abzustellen. Dieser hat spätestens im Jahr 1993
(Monierung dieses Umstands in der Eigentümerversammlung) Kenntnis von der
Fenstersituation in der Kellereinheit gehabt. Diese Kenntnis muss sich der Erwerber zurechnen
lassen.

Praxishinweis

Das Verjährungsargument wurde bisher selten genutzt. Das kann sich nun
ändern.