Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Muss der Vermieter auch dann renovieren, wenn unrenoviert vermietet wurde?

Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, ist grundsätzlich der
Vermieter verpflichtet, – auch während des Mietverhältnisses – die
Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters auszuführen. Das gilt jedoch
nicht, wenn die Wohnung unrenoviert vermietet wurde. In diesem Fall müssen
weder Mieter noch Vermieter Schönheitsreparaturen ausführen.

(AG Frankfurt a.M., 6.7.2009 – 33 C 4800/08-50)

Der Fall

Der Mietvertrag aus dem Jahr 1977 enthält eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel.
Nach § 15 des Formularmietvertrags befand sich die Wohnung im „gebrauchsfertigen“ Zustand
und wurde wie besichtigt übernommen. Im Jahr 2008 erfährt der Mieter, dass die Schönheitsreparaturklausel in seinem Mietvertrag unwirksam ist. Nun möchte er, dass der
Vermieter die Wohnung renoviert.

Rechtlicher Hintergrund

Seit ungefähr 5 Jahren kippt der BGH viele der gängigen
Schönheitsreparaturklauseln. Folge: Der Vermieter – und nicht der Mieter – muss die
Schönheitsreparaturen bei Renovierungsbedarf ausführen. Der Deutsche Mieterbund schätzt,
dass rd. 75 % aller Mietverträge davon betroffen sind. Jetzt bahnt sich ein Ausweg für die
leidgeprüften Vermieter an. Wurde eine unrenovierte Wohnung vermietet, sind die Vermieter
vielleicht auch nur verpflichtet, eine unrenovierte Wohnung zur Verfügung zu stellen.
Konsequenz: Sie wären nicht verpflichtet, während der Mietzeit zu renovieren!

Was sagt das Gericht?

Das Amtsgericht gibt dem Vermieter Recht! Er muss keine Schönheitsreparaturen in
der Wohnung ausführen. Zwar ist die entsprechende Klausel unwirksam, so dass
grundsätzlich der Vermieter für Dekorationsarbeiten zuständig ist.
Entscheidend ist hier aber, dass die Wohnung in einem unrenovierten („gebrauchsfertigen“)
Zustand vermietet wurde. Denn der Vermieter ist nach dem Gesetz lediglich verpflichtet, die
Mietsache in demjenigen Zustand zu erhalten, wie er zu Beginn des Mietverhältnisses
vertragsgemäß vereinbart wurde. Vertragsgemäß vereinbart ist grundsätzlich „derjenige
Zustand, wie er zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags gegeben war.“

Praxishinweis

Natürlich wehren sich die Vermieter mit Händen und Füßen, um bei
unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht sämtliche vermietete Wohnungen in
regelmäßigen Abständen renovieren zu müssen. Ansatzpunkt könnte – wie hier – die
Vermietung einer unrenovierten Wohnung sein. Auch mit dem Verjährungseinwand haben sich
manche Vermieter schon erfolgreich gegen Renovierungsansprüche ihrer Mieter gewehrt. Wie
sich die Berufungsgerichte und der BGH hierzu verhalten werden, bleibt allerdings
abzuwarten.