Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Kann der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen?

(BGH, 9.7.2008 – VIII ZR 181/07)

Der Fall

Die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam. Daher bietet der
Vermieter seinem Mieter an, stattdessen eine wirksame Klausel zu vereinbaren. Darauf will
der Mieter aber nicht eingehen. Deswegen erhöht der Vermieter die Miete nicht nur bis zur
„Mietspiegel-“Miete. Er verlangt vielmehr darüber hinaus einen Zuschlag für
Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,71 EUR/qm. Der Mieter lehnt ab. Der Vermieter klagt
auf Zustimmung.

Rechtlicher Hintergrund

Viele Vermieter wurden durch die Rechtsprechung des BGH zur
Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln (grundlegend: BGH, 29.6.2004 – VIII ZR 361/03)
überrascht und müssen nun die Schönheitsreparaturen selbst tragen. Deshalb überlegen sie,
einen „Zuschlag“ zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel zu fordern, weil die
Mietspiegel ja auf der Annahme beruhen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst
erledigt.

Was sagt das Gericht?

Der BGH lehnt einen solchen Zuschlag ab. Der Vermieter kann im
Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 BGB nur eine Zustimmung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete fordern. Nicht fordern kann er hingegen einen darüber hinausgehenden
Zuschlag. Maßstab bei der Berechnung der ortsüblichen Miete sind die tatsächlichen örtlichen
Marktverhältnisse. Diese sehen zwar im Regelfall eine Überwälzung der
Schönheitsreparaturen auf den Mieter vor. Der Mieter hat jedoch zumeist die Möglichkeit, die
Schönheitsreparaturen selbst und zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen. Der BGH kann
nicht feststellen, dass sich bei einer anderen Mietstruktur – Schönheitsreparaturen trägt der
Vermieter – die Zahlung monatlicher Renovierungsaufschläge durchgesetzt hätte. Auf fiktive
Marktverhältnisse – so der BGH – darf man nicht abstellen.

Ausblick: Der Mieter hat bereits renoviert:

Als nächstes wird der BGH klären müssen, ob
der Vermieter dem Mieter Ersatz leisten muss, wenn der Mieter seine Wohnung in der irrigen
Annahme renoviert hat, er sei zur Renovierung verpflichtet. Diese Frage ist noch offen.

Sozialwohnungen

Für Sozialwohnungen richtet sich die Frage nach den Konsequenzen
einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nach dem Kostenmietrecht. Danach ist die
Kostenmiete 8,50 €/p.a. = 0,71 €/m²/Mt höher anzusetzen, wenn der Vermieter die
Schönheitsreparaturen selbst zu tragen hat. Wenn der Vermieter – wie üblich – vereinbart
hat, dass er die jeweils maßgebende Kostenmiete verlangen darf, sollte der Vermieter die
entsprechende, einseitige Mieterhöhung durchsetzen können.