Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn er trotzdem renoviert?

Renoviert der Mieter, weil er irrtümlich davon ausgeht, dazu verpflichtet zu sein,
steht ihm ein Ausgleichsanspruch wegen „ungerechtfertigter Bereicherung“ zu. Das
ist die „übliche“ bzw. „angemessene“ Vergütung. Hat er selbst renoviert, darf er den
üblichen Aufwand an Zeit und Geld (für notwendiges Material und Helfer) verlangen.
Wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss die Klauselunwirksamkeit kannte oder
hätte kennen müssen, kommt auch ein weitergehender Schadenersatzanspruch in
Betracht.

(BGH, 27.5.2009 – VIII ZR 302/07)

Der Fall

In einem Mietvertrag von 1999 sind starre Fristen vereinbart. Der Mieter kündigt
und renoviert die Wohnung. Einige Zeit später verlangt er eine Entschädigung von fast
10 €/m². Er meint nämlich, dass er gar nicht hätte renovieren müssen.

Rechtlicher Hintergrund

Die BGH-Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturklauseln hat
zur Folge, dass viele Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind. Umstritten ist, ob der
Mieter, der renoviert, weil er irrtümlich davon ausgeht, dazu verpflichtet zu sein, einen
Ausgleichsanspruch hat. Eine Grundsatzentscheidung des BGH wurde allgemein erwartet.

Was sagt das Gericht?

Der Mieter hat einen Anspruch wegen „ungerechtfertigter
Bereicherung“. Der Anspruch umfasst den „Wert der üblichen Vergütung für die ausgeführte
Leistung. Hat der der Mieter die Arbeiten selbst erledigt, darf er nur dasjenige verlangen, was
er „billigerweise“ für das notwendige Material und die Helfervergütungen ausgegeben hat, im
Allgemeinen also nur einem Bruchteil der Fremdkosten. Diese Kosten darf das Gericht auch
einfach schätzen. Wird der Mieter aber als Fachmann tätig (z.B. als Maler), darf er auch mehr
verlangen. Außerdem darf er einen weitergehenden Schadenersatz geltend machen, wenn der
Vermieter die Klauselunwirksamkeit – also: die neue BGH-Rechtsprechung zu den
Schönheitsreparaturen – bei Vertragsabschluss kannte oder kennen musste.

Praxishinweis

Eine Entscheidung mit weitreichenden Folgen! Für den Vermieter wird es
insbesondere dann teuer, wenn er die BGH-Rechtsprechung zu den Klauseln hätte kennen
müssen. Tatsächlich hat die Rechtsprechung folgende Klauseln zu folgenden Terminen
„kassiert“: Endrenovierung im Februar 1981, starre Fristen im Juni 2004, Verpflichtung auf
eine bestimmte Art der Ausführung im März 2007, Quotenklausel“ im September 2009 und
Farbwahlklausel während der Laufzeit im Juni 2008. Diese Entscheidungen musste der
Vermieter bald danach zur Kenntnis nehmen.