Unerwartete „versteckte“ Klauseln in Gewerberaummietverträgen rechtsunwirksam

BGH, Urteil vom 21.7.2010, XII ZR 189/08

Der Bundesgerichtshof hat jetzt in einem Urteil vom 21. Juli 2010 – XII ZR 189/08 –
festgestellt, dass Klauseln mit einem Überraschungseffekt im Sinne von § 305 c BGB nicht
Vertragsbestandteil werden. Ein solcher Überraschungseffekt kann sich aus der Stellung der
Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Dies ist zum Beispiel
der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner
sie nicht zu erwarten braucht.

Der Fall

In § 6 des Formularmietvertrages über Gewerberäume war u.a. folgendes geregelt:

„§ 6 Aufrechnung, Zurückbehaltung

1. Der Mieter kann ein Minderungsrecht am Mietzins nur ausüben, wenn er dies
   mindestens einen Monat vor Fälligkeit dem Vermieter schriftlich angekündigt hat. Der
   Mieter hat die Mietsache eingehend besichtigt, ihm stehen Mietminderungsansprüche
   wegen etwaiger Mängel im Zeitpunkt der Überlassung nicht zu. Eine Aufrechnung und
   Zurückbehaltung des Mieters gegenüber Forderungen auf Mietzins und Nebenkosten
   ist nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig.
2. Zurückbehaltung und Aufrechnung wegen Ansprüchen aus einem anderen
   Schuldverhältnis sind ausgeschlossen, es sein denn, es handele sich um unbestrittene
   oder rechtskräftig festgestellte Forderungen. Ersatzansprüche nach § 538 BGB sind
   ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat vorsätzlich oder grob fahrlässig
   gehandelt. Gleiches gilt für Schadensersatzansprüche des Mieters bei nicht
   rechtzeitiger Freimachung oder Fertigstellung der Mietsache.“

Im Revisionsverfahren vor dem BGH streiten die Parteien um Feststellung eines
Schadensersatz- und Schmerzensgeldanspruches aus einem Unfallgeschehen im Jahre 1996.
Der schadenverursachende Mangel der Mietsache war bereits bei Fertigstellung und Übergabe
der Mietsache sowie bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden, so dass von einem
anfänglichen Mangel, der eine Garantiehaftung des Vermieters auslöst, auszugehen sei.

Entscheidung

Entgegen der Vorinstanz hat der BGH in seinem Urteil festgestellt, dass die
beklagte Vermieterin der Klägerin Schmerzensgeld und Schadensersatz für alle immateriellen
und materiellen Schäden, die aufgrund des Unfallereignisses entstanden sind, zu leisten hat.
Die Garantiehaftung in § 6 Nr. 2 Satz 2 des Gewerbemietvertrags sei entgegen der
Rechtsauffassung des Berufungsgerichts nicht wirksam vertraglich ausgeschlossen worden:
Der Haftungsausschluss selbst sei zwar grundsätzlich auch formularvertraglich zulässig, denn
eine solche vertragliche Vereinbarung sei durchaus gebräuchlich und nicht ungewöhnlich.
Darauf habe der BGH in mehreren früheren Entscheidungen bereits hingewiesen (so u.a. in
BGH, 03.07.2002, XII ZR 327/00). Dies gelte jedoch nicht, wenn ein Überraschungseffekt im
Sinne von § 305 c BGB sich aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen
Geschäftsbedingungen ergibt. Das sei im vorliegenden Falle deshalb der Fall, weil diese in
einem systematischen Zusammenhang stehe, in dem der Vertragspartner sie nicht zu
erwarten brauche.
Überschrieben sei die fragliche Mietvertragsklausel mit „Aufrechnung, Zurückbehaltung“. In
Ziffer 2) dieser Bestimmung seien dann jedoch „Ersatzansprüche nach § 538 BGB“ a.F.
ausgeschlossen. Diese Stellung sei so ungewöhnlich, dass die Mieterin als Vertragspartnerin
des Verwenders der AGB nicht damit rechnen musste. Diese Klausel sei daher nicht
Vertragsbestandsteil geworden. Das Transparenzgebot gem. § 307 BGB gebiete vielmehr, das
Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und
Glauben verpflichtet sind, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und
durchschaubar darzustellen. Zwar sei das Transparenzgebot im Geschäftsverkehr mit
Unternehmen nicht in gleicher Strenge wie gegenüber Verbrauchern anzuwenden.
Insbesondere könne bei Unternehmen aufgrund ihrer Geschäftserfahrung sowie aufgrund der
Maßgeblichkeit von Handelsgewohnheiten und Handelsbräuchen von einer besseren
Erkenntnis und Verständnismöglichkeit ausgegangen werden. „Deswegen kann ihnen aber
nicht zugleich ein umfassendes juristisches Verständnis unterstellt werden“, urteilt der BGH.

Kommentar

Dem Urteil ist zuzustimmen. Es dürfte sich jedoch um einen Einzelfall handeln,
da regelmäßig in Vertragsklauseln, die sich mit „Zurückbehaltung und Aufrechnung“ befassen,
nicht auch noch ein zusätzlicher Ausschluss für Garantiehaftungen bei anfänglichen Mängel
vorgesehen ist. Dazu hätte es einer besonderen – separaten – Bestimmung im Mietvertrag
bedurft.

Hinweis für die Praxis

Ein gewerblicher Formularmietvertrag sollte von Juristen jeweils auf
derartige Fallstricke abgeklopft werden. Offen gelassen hat der BGH ausdrücklich, ob der
Ausschluss der Haftung für leicht fahrlässig verursachte spätere Mängel der Mietsache auch
hinsichtlich typischer Gefahren für Leben und Gesundheit wirksam ist und das Verbot einer
geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt.