Umzugskostenpauschale zulässig?

(BGH Urteil 01.10.2010 – Az. V ZR 220/09)

Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten
Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender
Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen.

Die Feststellung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch
Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann den Grundsätzen einer
ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten
Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.

Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer, der in einer Wohnungseigentumsanlage über fünf Wohnungen
verfügt, vermietet diese als möblierte Ferienwohnungen an Touristen oder Saisonarbeiter. Pro
Jahr werden hierfür etwa 100 Mietverträge geschlossen. Vergleichbare Anzahl von
Vermietungen nimmt nur ein weiterer Miteigentümer noch vor. In der
Wohnungseigentümerversammlung vom 03.12.2007 wird folgender Beschluss gefasst:

„Die Gemeinschaft beschließt, dass jeder Wohnungseigentümer im Falle eines
Bewohnerwechsels aufgrund befristeter Nutzungsüberlassung … für mögliche
Beeinträchtigungen und eine besondere Abnutzung des
Gemeinschaftseigentums eine Kostenpauschale in Höhe von 50,00 € an die
Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat. Unter dem Begriff des Bewohners
fallen auch Feriengäste und „Saisonarbeitnehmer“, die das Sondereigentum
angemietet haben. Betrifft der Bewohnerwechsel mehrere Personen, fällt die
Kostenpauschale nur einmal an … Die eingezahlten Beträge sind der
Instandhaltungsrücklage zuzuführen…“

Der Wohnungseigentümer erhebt die Anfechtungsklage. Das Landgericht Berlin sieht den
Beschluss als wirksam an. Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und gibt der Klage
statt.

Entscheidung

Nach § 21 Abs.7 WEG können Wohnungseigentümer Kosten für eine besondere Nutzung des
gemeinschaftlichen Eigentums mit Stimmenmehrheit beschließen. Nutzungen, die mit einer
gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei
typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen, fallen unter
diese Gesetzesvorschrift. Umzüge führen zu einer gesteigerten Inanspruchnahme des
Treppenhauses und der Aufzüge und machen in der Regel zusätzlichen Reinigungsaufwand
erforderlich. Selbst sorgfältig arbeitende Umzugskräfte können, wie der BGH ausführt, in der
Regel kleinere, oft unbedeutende und erst in der Summierung die Unansehnlichkeit oder
Reparaturbedürftigkeit deutlich machende Schäden kaum vermeiden. Da solche Abnutzungen,
Schäden und Kosten schwer zu quantifizieren sind, liegt eine pauschalierende Regelung, die
nicht darauf abhebt, ob im Einzelfall Kosten verursacht werden, im wohlverstandenen
Interesse aller Wohnungseigentümer. Die Pauschale ist maßvoll zu bemessen. Die Grenze der
Angemessenheit ist nach Auffassung des BGH mit einer Pauschale von 50,00 € erreicht, aber
noch nicht überschritten.

Der Beschluss sei jedoch deshalb zu beanstanden und für unwirksam zu erklären, weil er sich
nur auf Umzüge befristet vereinbarter Nutzungsverhältnisse beziehe und damit unbefristete
Gebrauchsüberlassungen oder Umzüge der beteiligten Eigentümer ausklammere. Dabei sei
nicht erkennbar, dass die ausgeklammerten Umzüge zu signifikant geringeren Belastungen
des Gemeinschaftseigentums führen. Der Beschluss sei damit für unwirksam zu erklären.

Fazit

Der Umzug von Eigentümern / Mietern führt zu einer besonderen (Ab-)Nutzung der
Wohnungseigentumsanlage, so dass schon der Gesetzgeber diese Nutzung bei der Regelung
des § 21 Abs. 7 WEG mit im Auge hatte. Von Bedeutung in der vorliegenden Entscheidung ist,
dass der BGH die Höhe der Pauschale mit 50,00 € – noch – für zulässig hält, so dass dieser
Wert voraussichtlich bei weiteren Gerichtsentscheidungen der Maßstab für ein angemessenes
Entgelt sein wird.

Nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen jedoch eine Differenzierung zwischen
unbefristeten und befristeten Mietverhältnissen und die Freistellung von Eigentümern von der
Umzugskostenpauschale.