Teilinklusivmiete: Muss der Vermieter bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB in jedem Fall die konkret anfallenden Betriebskosten mitteilen?

(BGH, U. v. 10.10.2007 – VIII ZR 331/06)

Sachverhalt

Der Mieter mietet eine rund 140 qm große Wohnung in Düsseldorf. Er zahlt eine Miete von 575,50 €. In diesem Betrag sind alle Nebenkosten außer Heizung, Be- und Entwässerung und Antennenanlage enthalten (sog. Teilinklusivmiete). Der Vermieter bittet um Zustimmung zur Erhöhung der Teilinklusivmiete auf insgesamt 690,60 €. In seinem Mieterhöhungsschreiben gibt der Vermieter an, dass auf die Wohnung durchschnittliche Betriebskosten von 0,67 € pro qm entfallen. Zur weiteren Begründung bezieht er sich auf den örtlichen Mietspiegel. Aus diesem ergibt sich eine ortsübliche Netto-Vergleichsmiete in Höhe
von rund 800 €. Der Mieter weigert sich der Mieterhöhung zuzustimmen. Nach seiner Ansicht hätte der Vermieter die konkret anfallenden Betriebskosten für seine Wohnung angeben müssen.

Rechtlicher Hintergrund

Möchte der Vermieter die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem örtlichen Mietspiegel begründen und hat er eine Teilinklusivmiete vereinbart, steht er vor folgendem Problem: Die Mietspiegel weisen nur Nettomieten aus. Er muss also die zu vergleichenden Mieten erst vergleichbar machen, also seine Teilinklusivmiete virtuell umwandeln in eine Nettomiete. Der BGH hat bereits entschieden, dass der Vermieter in diesen Fällen zunächst die konkreten, zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten herausrechnen muss (BGH, 26.10.2005 – VIII ZR 41/05). Die somit berechnete Nettomiete kann er dann gemäß Mietspiegel erhöhen.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Vermieter Recht und bejaht die Mieterhöhung. Zunächst stellt er nochmal klar, dass der Vermieter die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zur Berechnung des Betriebskostenanteils der Teilinklusivmiete angeben muss. Der BGH stellt dann fest, dass der Vermieter hier unzutreffend die durchschnittlichen Betriebskosten mitgeteilt hat. Das wirkt sich hier jedoch nicht nachteilig für den Vermieter aus. Nach Ansicht des BGH kommt es nämlich auf die Höhe der in der Miete
enthaltenen Betriebskosten gar nicht an, weil selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liegt. Deshalb benötigt der Mieter in diesem Sonderfall keine Angaben zu den Betriebskosten, um die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen. Es drohen weder formelle noch materielle Fehler“.

Was sagt Ihr Anwalt?

Das Urteil ist für den Vermieter sehr praktikabel. Der BGH hält zwar an seiner Meinung fest, dass der Vermieter, der die Erhöhung der Teilinklusivmiete mit dem örtlichen Mietspiegel begründen will, die konkret auf die Wohnung anfallenden Betriebskosten angeben muss. Gleichzeitig erteilt er jedoch einer bloßen Förmelei – wenn die Angaben dem Mieter gar nichts nützen – eine Absage.
Das Urteil sollte jedoch nicht verallgemeinert werden. Unklar ist nämlich, ob das Mieterhöhungsverlangen auch dann (formell) wirksam ist, wenn das Erhöhungsverlangen überhaupt keine Angaben über den Betriebskostenanteil enthält.