Steine statt Brot?
Anmerkung zum Urteil des BGH zu Wohnflächenabweichungen

BGH, Urteil 18.11.2015, VIII ZR 266/14

Immobilienfachleute und Fachjuristen hat das Urteil des BGH, mit dem dieser jetzt seine
bisherige Rechtsprechung aufgegeben hat, wonach im Falle einer Mieterhöhung bei einer
Abweichung der Wohnfläche von nicht mehr als 10 Prozent die im Mietvertrag vereinbarte
Miete maßgeblich blieb, nicht überrascht. Hatten doch die Richter des VIII. Senats dies bereits
in einem entsprechenden Hinweisbeschluss deutlich gemacht.

Zunächst offenbar nur bei Mieterhöhungen gilt also jetzt, dass der Vermieter sich an einer im
Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche nicht festhalten lassen muss, und auch
umgekehrt der Mieter nicht an eine zu hoch angegebene Fläche gebunden ist. Der BGH: Es
kommt auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, etwaige falsche Flächenangaben über die
Wohnungsgröße spielen fortan bei Mieterhöhungsverfahren keine Rolle mehr, und zwar
unabhängig davon, wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Fläche ist. Das Gesetz
räume hier dem Vermieter nur das Recht ein, eine am örtlichen Markt orientierte Miete zu
erzielen, der objektive Wohnwert sei deshalb entscheidend.

Das BGH-Urteil wirft mehrere offene Fragen auf:

Gilt diese Rechtsprechung nur bei Mieterhöhungen oder auch generell, z.B. bei
Betriebskostenabrechnungen? Und ist eine Wohnflächen-Abweichung unter 10 Prozent jetzt
auch ein „Mangel“? Überzeugt die knappe Begründung des BGH, dass die falsche Angabe der
Wohnfläche im Mietvertrag unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Fall des § 313 BGB
(Wegfall der Geschäftsgrundlage) darstellt, weil die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche
in die Risikosphäre des Vermieters fällt?

Die weitere Frage, was denn jetzt die „tatsächliche Wohnungsgröße“ ist, bleibt zudem in den
meisten Fällen unbeantwortet und ist wohl weiter von den Instanz-Gerichten zu klären. In
aller Regel fehlt nämlich im Mietvertrag ein Hinweis darauf, welcher Flächenmaßstab der
vereinbarten Wohnfläche zugrunde gelegt ist. Soll es die II. Berechnungsverordnung, die
Wohnflächenverordnung, die DIN 277 oder auch die DIN 283 sein?

Zu Recht weist der Verband Haus & Grund Deutschland darauf hin, dass es die tatsächliche
Wohnfläche in der Praxis nicht gibt. Die Vermessung einer Wohnung in Berlin durch drei
Sachverständige habe drei Ergebnisse mit bis zu 16 Prozent Abweichung ergeben. Die
Gründe: Messungenauigkeiten, handwerkliche Fehler und unterschiedliche Interpretationen
der Berechnungsvorgaben der Wohnflächenverordnung. Haus & Grund fordert deshalb nach
wie vor eine praxisgerechte Toleranzspanne. Die aber wird es vorläufig wohl nicht geben,
weshalb Mietvertragsparteien bei Abschluss von künftigen Mietverträgen derzeit nur
empfohlen werden kann, das gesamte Mietobjekt genau zu beschreiben, wie z. B. „Balkon,
Terrasse, Wintergarten, Hobbyraum, Dachgeschoss oder auch Galerie etc.“, um von
vornherein eine klare Vereinbarung über sämtliche, in die Flächenberechnung
einzubeziehende Flächen zu treffen.