Sofern der Mietvertrag keine Farbwahlklausel enthält, steht es dem Mieter bei der Vermietung von Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar frei, die Räume rot zu streichen. Die mietvertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters, die Wände bei Auszug wieder weiß zu streichen.

OLG Koblenz, Beschluss vom 29.1.2015; Az. 3 U 1209/14

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand ein Gewerberaummietvertrag zum Betrieb einer Bar. Der
Vermieter macht Schadensersatzansprüche geltend, weil der Mieter die Wände zum Zwecke
der Nutzung als Bar teilweise mit einem roten Anstrich versehen hat. Das Landgericht hat ein
zunächst ergangenes Versäumnisurteil aufrechterhalten und die Klage abgewiesen. Der Kläger
habe den Schaden nicht ausreichend dargelegt. Dem Mieter sei auch keine Frist zur
Beseitigung der Schäden gesetzt worden.

Entscheidungsgründe

Das Oberlandesgericht Koblenz weist die Berufung zurück. Die fehlende Substantiierung des
Vortrages wird bestätigt. Für die Konkretisierung des Schadens reiche die Beifügung von
Lichtbildern und die Benennung von Zeugen nicht aus. Ein bloßer Hinweis auf Schäden an
Wänden, Fußböden, Türen und Fenstern, teilweise mit einem roten Farbanstrich sei nicht
geeignet, einen Schadensersatzanspruch zu begründen. Der rote Farbanstrich stelle auch
keine Pflichtverletzung des Mieters dar. Es stände dem Mieter frei, das Objekt im Rahmen
seiner Nutzungsmöglichkeit rot zu streichen. Die Verpflichtung zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen für das laufende Mietverhältnis führe nicht zu einer Verpflichtung des
Mieters, die Wände bei Auszug weiß zu streichen. Eine Farbwahlklausel sei im Mietvertrag
zudem nicht geregelt. Zudem fehle es an einer konkreten Mängelbeseitigungsaufforderung.

Praxishinweis

Die Entscheidung steht nur auf den ersten Blick im Widerspruch zu der Entscheidung des BGH
vom 06.11.2013 (VIII ZR 416/12). Danach besteht für den Vermieter ein
Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis, wenn der Mieter
das Objekt in neutraler Dekoration übernommen hat und bei Vertragsende in einem
ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert
wird. Dort wird also auf die fehlende Akzeptanz der potentiellen Mieterkreise für eine
Wohnung abgestellt. Das OLG Koblenz führt dies in seinen Entscheidungsgründen zwar nicht
ausdrücklich aus, die Entscheidung dürfte allerdings so zu verstehen sein, dass ein roter
Farbanstrich für eine Bar gerade nicht als ungewöhnlich oder ausgefallen angesehen wird. Die
Entscheidung zeigt insbesondere wie wichtig die Prüfung des jeweiligen Einzelfalles ist. Zur
Vermeidung von Rechtsnachteilen sollte auch bei der Geltendmachung von
Schönheitsreparaturen und Schadensersatzansprüchen auf eine rechtssichere
Mängelbeseitigungsaufforderung mit Fristsetzung geachtet werden. Der BGH hat dies auch in
der oben zitierten Entscheidung empfohlen, obgleich dort ein Schadensersatzanspruch und
kein Erfüllungsanspruch konstruiert wurde.