Separat angemietete Garage – kein Bestandteil des Wohnungsmietvertrages

BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10

Unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines
Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden
kann, ist Jahrzehnte in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt worden. In der
Regel – so einige Gerichte – werde eine Einbeziehung in den Wohnraummietvertrag selbst
auch bei späterer Anmietung der Garage gewollt sein, so dass ein einheitliches Mietverhältnis
anzunehmen sei. Dann könne die Garage nicht separat gekündigt werden. Nur bei einem
abweichenden und hinreichend deutlich gewordenen Parteiwillen könne von dieser
Rechtsprechung nicht ausgegangen werden, so zum Beispiel bei Verwendung eines
besonderen Vertragsformulars, bei Geltung unterschiedlicher Laufzeiten oder
Kündigungsfristen sowie bei unterschiedlichen Vertragspartnern für Wohnungs- und
Garagenmieter und der Belegenheit der Garage auf einem anderen Grundstück als dem
Wohngrundstück. Bei diesen Kriterien handele es sich aber nur um Indizien, sodass auch nach
Meinung der Mietrechtskommentatoren eine abweichende Würdigung im Einzelfall in Betracht
kommen könne. Mit der Vielfalt der hierzu insbesondere von der Rechtsprechung vertretenen
Auffassungen hat jetzt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 12.10.2011 –
Aktenzeichen VIII ZR 251/10 – aufgeräumt.

Sachverhalt

Eine Mieterin hatte eine Wohnung und eine Garage in einem 150 m von der Wohnung entfernt
gelegenen Einfamilienhaus bei einer Vermieterin angemietet. Im schriftlichen
Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde
nur mündlich vereinbart. Später erwarben Dritte das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich
die Garage befindet. Sie kündigten das Garagenvertragsverhältnis.

Entscheidung

Durch zwei Instanzen blieb die Klage erfolglos, erst der Bundesgerichtshof hat jetzt
entschieden, dass den Eigentümern der geltend gemachte Räumungsanspruch zusteht. Von
einer Einheitlichkeit des Wohn- und Garagenmietverhältnisses könne nicht ausgegangen
werden: Vielmehr spreche bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat
abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine Vermutung für die rechtliche
Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei im entschiedenen Fall
auch nicht widerlegt. Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass das Mietverhältnis über die
Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen,
wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Das aber sei
unstreitig nicht der Fall; auch die übrigen Umstände des Falles rechtfertigten nicht die
Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge.

Praxisempfehlung

Die Parteien eines Mietvertrages über Wohnung und Garage sollten schriftlich von vornherein
ihren Vertragswillen deutlich machen. Soll eine Garage nicht mit der Wohnung zusammen
vermietet werden, so empfiehlt sich die Verwendung eines besonderen Vertragsformulars und
ggf. der deutliche Hinweis darauf, dass der Garagenmietvertrag losgelöst vom
Wohnraummietvertrag ist und vice versa.