Selbsthilfe: Wann darf der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Kostenerstattung verlangen?

(BGH, U. v. 16.1.2008 – VIII ZR 222/06)

Sachverhalt

Der Mieter beauftragt Reparaturarbeiten an der Heizung, insbesondere auch
eine Erneuerung der defekten Heizkörperventile. Er verauslagt die Kosten und möchte
anschließend die Kosten erstattet haben.

Rechtlicher Hintergrund

Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, die Mängel zu
beseitigen. Er allein entscheidet, was von wem und wie repariert wird. In Ausnahmefällen darf
der Mieter selbst einen Mangel beseitigen und Kostenerstattung verlangen, nämlich
• wenn sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet oder
• wenn eine Notsituation vorliegt (z.B. Heizungsausfall bei Minusgraden)
Streitig war, ob es darüber hinaus noch weitere Ausnahmefälle geben kann etwa bei Mängeln,
die schon bei Beginn des Mietvertrages vorliegen, oder bei Reparaturen, die der Vermieter
mehrfach zugesagt hat.

Was sagt das Gericht?

Die Klage des Mieters scheitert. Der BGH gibt dem Vermieter Recht!
Der Mieter kann keinen Kostenersatz verlangen. Erstens hat sich der Vermieter nicht im
Verzug mit einer Mängelbeseitigung befunden, weil der Mieter ihn nicht angemahnt hatte.
Zweitens lag keine Notsituation vor. Nur wenn eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllt ist,
kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Kostenersatz verlangen. In anderen Fällen
muss der Vermieter die Kosten der eigenmächtigen Mangelbeseitigung nicht erstatten! Denn
er darf nicht vom Mieter vor „vollendete Tatsachen“ gestellt werden.

Praxishinweis

Dieses Urteil schafft Rechtssicherheit und schützt den Vermieter vor
unerwünschten Handwerkerrechnungen. Es bleibt also bei dem bekannten Schulfall: Der
Mieter entdeckt einen Mangel. Er meldet ihn dem Vermieter. Reagiert der Vermieter darauf
nicht, muss der Mieter ihn mahnen und eine Frist setzen. Reagiert der Vermieter hierauf noch
immer nicht, darf der Mieter jetzt – und erst jetzt – den Mangel selbst beseitigen lassen. Nur
im Falle einer Notsituation darf der Mieter gleich die Mangelbeseitigung in Auftrag geben: „Not
kennt kein Gebot.“ Solche Fälle sind aber sehr selten.