Schwierigkeiten bei Erwerb eines Grundstücks durch eine bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts: Bei Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Grundstückseigentümerin in das Grundbuch müssen Existenz und Identität der erwerbenden Gesellschaft sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden.

OLG München, Beschluss vom 20.7.2010 – 34 Wx 063/10 (noch nicht rechtskräftig)

Der Fall

Unter dem 5.12.2008 erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR),
bestehend aus drei Gesellschaftern, ein Grundstück. Die Gesellschaft wurde vor Beurkundung
mündlich gegründet.
Am 11.12.2008 wird zugunsten der Gesellschafter entsprechend den Regelungen des
Kaufvertrags eine Eigentumsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Der notarielle
Kaufvertrag vom 5.12.2008 enthält zudem die Auflassung und die Vollmacht an den
beurkundenden Notar zur Erteilung der Eintragungsbewilligung.
Unter dem 22.3.2010 stellte der Notar schließlich den Antrag auf Umschreibung des
Eigentums auf die GbR sowie auf Löschung der Eigentumsvormerkung. Mit Beschluss vom
26.4.2010 weist das Grundbuchamt die Anträge zurück. Es stützte die Zurückweisung darauf,
dass die Auflassung an die GbR nicht im Grundbuch eingetragen werden könne, da aus der
Auflassungsurkunde die Identität der Gesellschaft nicht bestimmt genug feststellbar sei. Bei
der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück auf eine GbR müsse neben der
Vertretungsberechtigung auch die Existenz und Identität der Gesellschaft nachgewiesen sein.
Selbst die nachträgliche Vorlage eines in der Form des § 29 GBO geschlossenen
Gesellschaftsvertrags nebst eidesstattlicher Versicherung sei nicht geeignet, den Nachweis für
Identität, Existenz und Vertretung der Gesellschaft zu erbringen.

Rechtlicher Hintergrund

Nach § 29 Abs. 1 GBO soll eine Grundbucheintragung nur
vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung
erforderlichen Erklärungen – dazu zählt im Fall der Veräußerung insbesondere die über den
Eigentumsübergang – durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen
werden.

Gesellschaften bürgerlichen Rechts sind teilrechtsfähig, d.h. sie können eigene Rechte
erwerben. Daher ist ein Grundstückserwerb durch eine GbR grundsätzlich möglich. Nach § 47
Abs. 2 S. 1 GBO ist die GbR unter ihrer Bezeichnung und unter Nennung ihrer Gesellschafter
in das Grundbuch einzutragen.

Zu beantworten hatte das Gericht nunmehr die Frage, ob das Grundbuchamt die Eintragung
der GbR als Eigentümerin aufgrund fehlenden Nachweises der Identität und der
Vertretungsverhältnisse zu Recht verweigert hat.

Das sagt das Gericht

Nach Auffassung des OLG München ist der
Eigentumsumschreibungsantrag der GbR mit Recht zurückgewiesen worden:
Existenz und Vertretungsberechtigung einer GbR seien nur durch den Abschluss eines
notariellen Gesellschaftsvertrags in unmittelbarem Zusammenhang mit dem
Grundstücksgeschäft nachzuweisen. Eine explizite Gesellschaftsgründung sei in der
Auflassungsurkunde (Kaufurkunde) nicht vorgenommen worden. Dort sei nur von einer
Gründung „vor Beurkundung“ die Rede. Allein aber die Erklärung, die GbR sei „unmittelbar vor
der Beurkundung des Kaufvertrags mündlich gegründet“ worden, sei nicht
grundbuchtauglich, da es an einem Nachweis durch öffentliche Urkunde fehle. Die Erklärung
der Gesellschafter sei selbst in notarieller Urkunde nicht ausreichend, da dadurch weder der
aktuelle Gesellschafterbestand noch die aktuellen Vertretungsverhältnisse belegt würden.

Es sei Sache des Gesetzgebers, für eine für die Gesellschaften bürgerlichen Rechts
befriedigendere Verfahrensregelung zu sorgen.

Praxishinweis

Die Entscheidung des OLG München erschwert den Erwerb von
Grundstücken durch Gesellschaften bürgerlichen Rechts erheblich.
Bei Erwerb eines Grundstücks durch eine GbR sollte deshalb vorsichtshalber darauf geachtet
werden, dass ein notarieller GbR-Vertrag vorliegt, welcher die Vertretungsverhältnisse
eindeutig regelt. Dieser sollte in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem
Grundstückserwerb geschlossen werden; auch eine Gründung in der Kaufvertrags- und
Auflassungsurkunde dürfte möglich sein. Der Rechtsprechung des OLG München folgend, ist
ein Grundstückskauf durch eine bereits bestehende GbR so gut wie ausgeschlossen. Ob diese
Rechtsprechung sich durchsetzen wird, ist allerdings offen. In der Rechtsprechung der
Oberlandesgerichte sind die Meinungen hierzu uneinheitlich. Eine höchstrichterliche
Entscheidung zu der Frage liegt noch nicht vor. Der Beschluss des OLG München ist noch nicht
rechtskräftig; sollte der Beschwerde führende Notar sich für die Einlegung der durch das OLG
ausdrücklich zugelassenen Rechtsbeschwerde zum BGH entscheiden, was zu hoffen steht,
kann in absehbarer Zeit auf Klärung gehofft werden.