Schriftform eines befristeten Gewerbemietvertrags: Was ist bei Nachträgen zu beachten?

Entspricht der Nachtrag zu einem langfristigen Gewerbemietvertag nicht der
gesetzlichen Schriftform, ist die Schriftform für das gesamte Mietverhältnis
insgesamt nicht mehr gegeben. Das gilt auch dann, wenn der „Ur-Mietvertrag“ der
Schriftform genügt. Konsequenz: Der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit
geschlossen und kann mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden!

(OLG Frankfurt, 27.3.2009 – 2 U 72/08)

Der Fall

Vermietet ist eine Grünfläche zum Betrieb einer Golfanlage mit einer Festlaufzeit
von 15 Jahren. Laut Mietvertrag darf der Mieter auf der Grünfläche ein Klubhaus bauen. Drei
Jahre später ändern die Vertragsparteien diese Regelung durch einen Nachtrag: Das Klubhaus
soll nun im gemeinsamen Eigentum des Mieters und Vermieters stehen. Diese „Klubhaus-
Vereinbarung“ wird nur vom Mieter unterzeichnet. Etwas später kündigt der Vermieter – vor
Ablauf der 15 Jahre – das Mietverhältnis. Er beruft sich darauf, dass der Nachtrag – und damit
der gesamte Mietvertrag – gegen das Schriftformgebot verstoße.

Rechtlicher Hintergrund

Soll ein Mietvertrag für länger als ein Jahr befristet werden,
bedarf er der Schriftform, § 550 BGB. Das bedeutet, dass der Mietvertrag und alle
wesentlichen Regelungen (insbesondere Miethöhe, Mietzeit, Mietgegenstand, Mietparteien)
schriftlich abgefasst und von Mieter und Vermieter unterzeichnet sein muss. Das klingt
simpel, beschäftigt die Gerichte aber seit mehr als 100 Jahren. Denn die Konsequenz eines
Verstoßes gegen die Schriftform ist enorm: Der Vertrag ist zwar wirksam, die Befristung aber
unwirksam. Folge: Der Mietvertrag kann jederzeit von jeder Mietvertragspartei mit
gesetzlicher Frist gekündigt werden. Derjenige, der sich von einem unliebsamen langjährigen
Mietvertrag lösen will, behauptet also gern einen Verstoß gegen die Schriftform.

Was sagt das Gericht?

Der Vermieter bekommt Recht! Das Gericht verurteilt den Mieter
zur Räumung und Herausgabe des Golfplatzes. Zwar hatten die Parteien ursprünglich eine
Festlaufzeit von 15 Jahren vereinbart. Jedoch verstößt der Nachtrag, weil er nicht von beiden
Parteien unterzeichnet wurde, gegen das Schriftformgebot. Folge: Der formunwirksame
Nachtrag infiziert den an sich formwirksamen Mietvertrag. Und: Das Mietverhältnis konnte
jederzeit gekündigt werden. Dass der Vermieter den Schriftformmangel selbst herbeigeführt
hatte – schließlich war er es, der den Nachtrag nicht unterzeichnet hatte – ließ das Gericht
unbeeindruckt: Grundsätzlich darf sich jede Partei auf einen Schriftformverstoß berufen.

Praxishinweis

Anders herum kann auch ein formwirksamer Nachtrag einen ursprünglich
formunwirksamen Mietvertrag heilen. Die Gemengelage ist also kompliziert.