Schönheitsreparaturen: Wann verjährt der Anspruch des Mieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen?

Bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln gilt die gesetzliche Instandhaltungspflicht:
Der Vermieter muss also spätestens bei Bedarf die Schönheitsreparaturen veranlassen. Die entsprechenden Ansprüche des Mieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen verjähren jedoch in 3 Jahren, gerechnet ab dem Jahr, in dem sie fällig werden.

(AG Wetzlar, 2.12.2008 – 38 C 1882/07 (38))

Der Fall

Ein Mietvertrag aus dem Jahr 1995 enthält eine unwirksame Renovierungsklausel.
Seit Vertragsbeginn – also seit 13 Jahren – wurde nicht renoviert. Die Wohnung befindet sich
spätestens seit dem Jahr 2000 in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Mieterin
verklagt die Vermieterin auf Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Vermieterin beruft
sich auf Verjährung.

Rechtlicher Hintergrund

Die BGH-Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturklauseln hat
zur Folge, dass in vielen Mietverträgen die Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind.
Folge: Der Vermieter muss Schönheitsreparaturen – bei Bedarf – in der Mieterwohnung
durchführen. Umstritten ist bisher, ob diese Ansprüche im laufenden Mietverhältnis verjähren
können, und wann diese Verjährung beginnen soll. Gerichtsentscheidungen zu dieser Frage
sind rar.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht gibt der Vermieterin Recht! Es weist die Klage der
Mieterin auf Vornahme von Schönheitsreparaturen ab. Das Gericht stellt zunächst fest, dass
die Mieterin wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich einen
Anspruch gegen die Vermieterin auf Vornahme der Schönheitsreparaturen hat. Der Anspruch
unterliegt aber der Verjährung. Es gilt die Regelfrist von 3 Jahren. Das Gericht musste im
vorliegenden Fall nicht entscheiden, wann die Verjährungsfrist genau beginnt, weil die
konkrete Wohnung unstreitig im Jahre 2000 renovierungsbedürftig wurde, so dass die 3-
jährige Verjährungsfrist in jedem Fall abgelaufen war.

Praxishinweis

Diese Frage wird an praktischer Bedeutung gewinnen. Wenn ein Mieter die
Wohnung renoviert haben möchte, lohnt also ein Blick in die Mieterakte, ob sich (z. B. anhand
des Schriftwechsels) feststellen lässt, wie lange die Wohnung schon renovierungsbedürftig
war. Nach Lesart des Amtsgerichts Wetzlar entsteht der Anspruch auf Schönheitsreparaturen
immer wieder neu. Hat der Mieter also einmal renoviert, beginnt mit Verschlechterung des
Wohnungszustands auch die Verjährungsfrist wieder neu. Die Berechnung der Verjährung
kann im Einzelfall schwierig sein.