Schönheitsreparaturen: Ist eine sog. Farbwahlklausel wirksam?

(BGH, U. v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07)

Der Fall

In einem Formularmietvertrag werden die Schönheitsreparaturen auf den Mieter
abgewälzt. Weiter heißt es:
„Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen
Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw.
ausführen zu lassen.“
Es folgt der Fristenplan (3/5/7) und sodann:
„…Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten
auszuführen.“
Der Mieter meint, die Überbürdung der Schönheitsreparaturen sei u.a. wegen des Farbdiktats
(„deckende, helle Farben“) unwirksam.

Was sagt das Gericht?

Auch der BGH hält die Farbwahlklausel – und damit die gesamte
Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter – für unwirksam. Dies ergibt sich
daraus, dass sie den Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer
Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet. Der Vermieter hat nämlich nur zum
Mietvertragsende ein berechtigtes Interesse daran, die Mieträume in einem Zustand
zurückzuerhalten, der von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Die hier
verwendete Klausel betrifft jedoch auch das laufende Mietverhältnis. Dadurch greift sie nach
Ansicht des BGH unzulässig in die Gestaltung des persönlichen Lebensbereichs des Mieters ein
und ist unwirksam. Weil das Farbdiktat die gesamte Schönheitsreparaturklausel sprachlich
und inhaltlich beeinflusst, infiziert die unwirksame Farbwahlklausel auch die restliche
Schönheitsreparaturverpflichtung.

Praxishinweis

Der BGH stellt klar: Unbedenklich ist eine Klausel, die den Mieter
verpflichtet, das Mietobjekt in „hellen und neutralen“ Farben zurückzugeben. Diesen Hinweis
sollten Vermieter bei der Vertragsgestaltung nutzen!