Schadensersatzpflicht des Maklers; Zustandekommen des Maklervertrages

1. Im Übersenden des Exposés liegt das Angebot zum Abschluss eines
   Maklervertrages.
2. Die Aufnahme einer Maklerklausel in den notariellen Kaufvertrag bedeutet nicht,
   dass bisherige Erklärungen des Maklers unbeachtlich sein sollen.
3. Sind Mängel (Zerstörung der Holzbalken) bei Abschluss des Kaufvertrages
   bekannt, muss der Makler hierüber aufklären; anderenfalls haftet er auf
   Schadensersatz.

OLG Hamburg, Beschluss 12.08.2010 – Aktenzeichen: 13 U 27/10

Sachverhalt

Der Käufer einer Eigentumswohnung verlangt vom Makler Schadensersatz. Dem Käufer war
vom Makler, der auch persönlich haftender Gesellschafter der Verwalterfirma für das
Gemeinschaftseigentum der Anlage war, die Eigentumswohnung mit Exposé angeboten. Im
Exposé hatte der Makler das Objekt u. a. wie folgt beschrieben: „Das Haus befindet sich in
einem gepflegten Zustand. Es besteht kein Instandhaltungsstau….“. Die Verwalterfirma hatte
drei Jahre vor dem Verkauf der Eigentumswohnung das Schreiben einer Firma S erhalten, die
das Objekt auf Schwammbefall untersucht hatte. Nach diesem Schreiben wiesen die
freigelegten Sparrenfüße erhebliche Schäden durch Insekten- und Pilzbefall auf. Der
freiliegende Balkenkopf war beschädigt. Die Fa. S. empfahl, unbedingt näher bezeichnete
Maßnahmen durchzuführen. Im Rahmen der notariellen Beurkundung wurde die
Provisionsklausel in den Kaufvertrag aufgenommen und dem Makler vom Käufer im Rahmen
eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter die Zahlung der Provision versprochen. In dem
Schadensersatzprozess des Käufers macht der Makler geltend, dass ein Maklervertrag im
Sinne des § 652 BGB nicht zustande gekommen sei, weil aus der Aufnahme der
Provisionsregelung im notariellen Kaufvertrag folge, dass zuvor keine vertraglichen Bindungen
zwischen Makler und Käufer bestanden hätten und damit eine Vertragsverletzung nicht
gegeben sei. Im Übrigen habe er nach Empfang des Schreibens im Jahre 2000 das
Gemeinschaftseigentum untersucht und keine Mängel festgestellt.

Entscheidung

Das Gericht gibt der Klage des Käufers statt und führt aus: Die Tatsache, dass eine
Maklerklausel in den Kaufvertrag aufgenommen worden ist, führt nicht dazu, dass zuvor keine
vertragliche Bindung bestanden habe. Nach Kenntnis des Gerichts würden vielmehr
entsprechende Maklerklauseln nach der Praxis der Hamburger Notariate formularmäßig in
nahezu jedem durch einen Makler vermittelten Kaufvertrag aufgenommen. Die Klausel diene
regelmäßig der unzweifelhaften Klarstellung des Anspruches des Maklers und einer
Schuldverstärkung durch die Eröffnung der Möglichkeit, einer streitigen Durchsetzung der
Forderung im Wege des Urkundenprozesses. Da vorliegend der Makler dem Käufer ein Exposé
mit Provisionshinweis übersandt und dieser Maklerdienste in Anspruch genommen habe, sei
der Vertrag zustande gekommen. Damit hafte der Makler aus Vertrag. Der Makler hätte damit
die Pflicht gehabt, auf die im Schreiben vom Jahre 2000 hingewiesenen Schäden aufmerksam
zu machen. Er selbst habe nach seiner Einlassung das Dach in Augenschein genommen.
Damit konnte er als Nichtfachmann, wenn er Mängel nicht feststellte, sich aber nicht zufrieden
gegeben, sondern hätte den Käufer unterrichten müssen, da die fragliche Information für den
Käufer von erheblicher Bedeutung war. Nach diesem Maßstab hat das OLG Hamburg dem
Käufer den geltend gemachten Schadensersatzanspruch zugesprochen.

Fazit

Ist ein Maklervertrag zwischen Käufer und Makler nicht zustande gekommen, sondern gibt es
„nur“ den echten Vertrag zu Gunsten Dritter im notariellen Kaufvertrag, haftet der Makler
gegenüber dem Käufer nicht aus Vertrag, sondern nur aus einem sogenannten
„vertragsähnlichen Verhältnis“, was Auswirkungen auf die vom Makler für den Käufer zu
erbringenden Nebenverpflichtungen haben kann.

Im Rahmen des Maklervertrages nach § 652 BGB hat der Makler seinen Kunden hingegen
über alle Umstände zu unterrichten, die für dessen Abschlussentscheidung von Bedeutung
sein können.