Rechtsmissbräuchliches Vorschieben von Untermietinteressenten

Dem Hauptmieter steht kein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1
Satz 2 BGB wegen unberechtigter Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung
zu, wenn ihm bekannt ist, dass kein Mietinteresse der benannten Untermieter
besteht.

(BGH, 11.11.2009 – VIII ZR 294/08)

Der Fall

Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Gemäß § 2 des
Mietvertrages verzichteten die Parteien wechselseitig für die Dauer von 3 Jahren auf ihr Recht
zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Da die Beklagten den Kauf eines Hauses
beabsichtigten und dort einziehen wollten, ersuchten sie ihre Vermieter um vorzeitige
Vertragsauflösung. Als sich zunächst keine Nachmieter fanden, baten die beklagten Mieter um
die Erlaubnis das Einfamilienhaus für eine Zeit lang untervermieten zu dürfen, wobei den
Klägern nicht bekannt war, dass es sich bei den Untermietern um die Eltern eines der
Beklagten handelte. Die Kläger lehnten eine Untervermietung ab, woraufhin die Beklagten das
Mietverhältnis wegen unberechtigter Ablehnung der Untervermietung kündigten und das Haus
vorzeitig an die Kläger zurückgaben. Die Kläger verlangen von den Beklagten Zahlung der
ihrer Meinung nach noch offenen Mietforderungen für drei Monate. Das Amtsgericht hat die
Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht
zurückgewiesen.

Rechtlicher Hintergrund

Dem Hauptmieter steht gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB dann ein
außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn ihm die Erlaubnis zur Untervermietung vom
Vermieter aus nicht in der Person der Untermieter liegenden Gründen verweigert wird. Die
klagenden Vermieter waren der Meinung, dass sie rechtlich nicht zu einer Gestattung
verpflichtet gewesen seien. Das Berufungsgericht war hingegen der Meinung, dass das
Mietverhältnis aufgrund der Kündigung der Beklagten beendet wurde. Die generelle
Versagung der Untervermietung seitens der Kläger habe die Beklagten berechtigt, das
Mietverhältnis gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der gesetzlichen Frist außerordentlich zu
kündigen. Die Kläger könnten nicht mit dem Einwand gehört werden, das Untermietinteresse
der Eltern sei von den Beklagten nur vorgeschoben worden um sich einen Kündigungsgrund
zu verschaffen, da die Kläger eine Untervermietung ohne Rücksicht auf die Person der
benannten Untermieter generell aus nicht durchgreifenden Rechtsgründen abgelehnt hätten.
Dies sah der BGH anders.

Was sagt das Gericht?

Zwar hätten die Kläger die von den Beklagten erbetene Erlaubnis zur
Untervermietung deshalb zu Unrecht verweigert, weil sich die Kläger entgegen § 540 Abs. 1
Satz2 BGB nicht auf Gründe stützten, die in der Person der benannten Untermieter lagen. Die
Kläger haben jedoch unter Beweisantritt vorgetragen, dass diese Untermieter zu keiner Zeit
ein tatsächliches Nutzungsinteresse gehabt hätten. Dieser entscheidungserheblichen Frage
hätte das Berufungsgericht – so der BGH – nachgehen müssen, denn bei Berücksichtigung
dieses Sachvortrags stelle sich das nach dem Wortlaut des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB
(zunächst) begründete Kündigungsverlangen der Beklagten aus dem Gesichtspunkt von Treu
und Glauben (§ 242 BGB) als rechtsmissbräuchlich dar. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB wolle den
Hauptmieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person
der Untermieter liegenden Gründen verweigert wird, aus der Zwangslage befreien, die sich
aus dem weiteren Festhalten an dem Hauptmietvertrag ergeben würde. Diese Zwangslage
bestehe indes nicht, wenn es an einem Nutzungsinteresse der benannten Untermieter fehlt.
Das Berufungsgericht muss daher den von den Klägern insoweit angebotenen Beweis
erheben.

Praxishinweis

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Der Sinn und Zweck des § 540 Abs. 1
Satz 2 BGB besteht nicht darin, dem Mieter eine Möglichkeit zu bieten einen vertraglich
vereinbarten Kündigungsausschluss durch Benennung eines nicht mietinteressierten
Untermieter zu umgehen.