Rechtshandlungen des Käufers vor Umschreibung im Grundbuch Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.

BGH, Urteil vom 19.03.2014; VIII ZR 203/13

Sachverhalt

In dem dem BGH im Revisionsverfahren vorliegenden Kaufvertrag heißt es unter anderem,
dass die Alteigentümer die Wohnung an den neuen Eigentümer mit wirtschaftlicher Wirkung
zum 01.01.2006 (Eintrittstag) veräußern. Ferner bestimmt der Kaufvertrag, dass der Käufer
bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter
sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen
entsprechende Prozesse zu führen.

So wurde sodann auch ca. vier Jahre verfahren, bis der Mieter sich entschloss, rund
€ 30.000,00 erbrachte Mietzahlungen zurück zu verlangen. Seine Begründung: Die
Vermieterstellung sei in der fraglichen Zeit nur “vorgespiegelt“ worden, weil die
Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst im Mai 2010 erfolgt sei. Sowohl das Amts- als
auch das Landgericht Frankfurt am Main wiesen die Klage ab, die Revision hatte keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Einen rechtlichen Grund für die Rückzahlung der vom Mieter an den Käufer gezahlten Mieten
vermag der Bundesgerichtshof nicht zu erkennen. Die Forderungen seien vielmehr aus dem
Mietverhältnis mit Recht eingezogen worden. Auch die im eigenen Namen durch den Käufer
gestellten Mieterhöhungsbegehren seien wirksam: Der Käufer einer vermieteten Wohnung
kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im
Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung im
eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer
Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

Fazit

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof jetzt endgültig festgestellt, dass die
Geltendmachung einer Mieterhöhung eines noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerbers
einer vermieteten Wohnung auch dann rechtlich möglich ist, wenn er hierzu vom „Noch-
Eigentümer“ ermächtigt worden ist.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist eigentlich ein Selbstgänger, in jedem Falle dann,
wenn im notariellen Kaufvertrag wirksame Formulierungen für die Ermächtigung des
Erwerbers vereinbart werden, wie im vorliegenden Fall. Jedenfalls ergibt sich vornehmlich aus
der sonst bekannten Rechtsprechung eine andere Rechtsauffassung nur dann, wenn rechtlich
nicht einwandfreie Formulierungen im Mietvertrag oder in Vereinbarungen zugrunde gelegt
werden.