Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Darf der Vermieter auch ohne Abmahnung kündigen?

(BGH, U. v. 28. 11. 2007 – VIII ZR 145/07)

Sachverhalt

Der Mieter zahlt mindestens 10 Monate lang Miete und Nebenkostenvorauszahlungen nur unvollständig. Es entsteht ein Mietrückstand von weit mehr als zwei Monatsmieten. Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise auch fristgemäß wegen schuldhafter, erheblicher Pflichtverletzung. Kurz darauf tilgt der Mieter den Rückstand und „heilt“ damit die fristlose Kündigung. Der Vermieter hält aber an der hilfsweise
ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung fest und klagt auf Räumung.

Rechtlicher Hintergrund

Zahlt der Mieter über mehrere Monate die Miete nicht vollständig
und kommt er dadurch mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, so kann
der Vermieter sowohl fristlos als auch fristgemäß kündigen. Die fristlose Kündigung kann der
Wohnraummieter nachträglich durch Ausgleich des Rückstands heilen, die fristgemäße
Kündigung nicht! (BGH 11.1.2006 – VIII ZR 364/04).
Möchte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, weil der Mieter eine Pflicht aus
dem Mietvertrag verletzt hat (Beispiel: unzulässige Untervermietung), ist die Kündigung erst
„nach erfolglosem Ablauf einer … angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung“
zulässig (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Bei der fristgemäßen Kündigung wegen nicht
unerheblicher Vertragsverletzung sieht das Gesetz eine vorherige Abmahnung nicht vor.
Trotzdem haben einige Gerichte eine Abmahnung verlangt.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Vermieter Recht! Er verurteilt zur Räumung und
stellt fest: Die ordentliche Kündigung ist gerechtfertigt, weil der Mieter über mehrere Monate
hinweg die Mieten nicht vollständig gezahlt und sich im Zeitpunkt der Kündigung mit weit
mehr als zwei Mieten in Verzug befunden hat. Das ist eine so schwerwiegende
Pflichtverletzung, dass der Vermieter fristlos kündigen darf. Der Vermieter musste auch nicht
abmahnen. Eine vorherige Abmahnung ist nach Meinung des BGH bei der ordentlichen
Kündigung generell nicht erforderlich!

Praxishinweis

Bei „schlechten Zahlern“ bestehen Kündigungsmöglichkeiten, die in der Praxis häufig unterschätzt werden.