Nur vollständige Ausgleichszahlung kann Kündigung entgegenwirken

BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15

Sachverhalt

Nach einer Mieterhöhung gerät der Mieter einer Wohnung mit der Mietzahlung in Rückstand.
Daraufhin macht die Vermieterin bei einem Mietrückstand von 1.340 € von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch und kündigt das Mietverhältnis fristlos. Der Räumungsaufforderung kommt der Mieter nicht nach. Er beruft sich darauf, er habe unverzüglich nach dem Zugang der Kündigung mit einer offenen Forderung seinerseits in Höhe von 420 € aufgerechnet und sie damit mit nicht mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand.

Entscheidung

Der BGH folgt der vom Mieter vertretenen Auffassung ausdrücklich nicht. Die Kündigung ist durch die Aufrechnung nicht unwirksam geworden. Bei einer monatlichen Miete von 560 € übersteige der offene Rückstand in Höhe von € 1.340 zwei Monatsmieten und berechtige den Vermieter somit zur Kündigung. Gemäß § 543 Abs.2 Satz 3 BGB kann die Kündigung unwirksam werden, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Dies kann jedoch nur erfolgen, wenn die Rückstände durch die Aufrechnung auch vollständig beglichen werden, stellt der BGH fest. Da der Mieter im vorliegenden Fall jedoch nur zu einem Teilbetrag aufrechnen konnte, bleibt die Kündigung wirksam. Dabei sei es – so der BGH – unerheblich, dass der verbleibende Rückstand weniger als zwei Monatsmieten beträgt. Es komme nicht darauf an, ob ein Mietrückstand in der zur Kündigung berechtigenden Höhe auch noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Berechtigung der Räumungsklage bestehe.

Praxishinweis

Die Entscheidung darüber, dass ein vollständiger Ausgleich vorgenommen werden muss, gilt für alle Möglichkeiten des Ausschlusses einer Kündigung aus § 543 Abs.2 Satz 3 BGB. Somit muss sich unter anderem auch eine vorherige Befriedigung auf den gesamten geschuldeten Betrag erstrecken. Teilzahlungen haben somit lediglich vor der Kündigung eine Wirkung, jedoch nicht danach.